Nous assistons à un boom des terres virtuelles dans le métaverse. Depuis que Facebook a changé son nom en META fin 2021, concentrant clairement sa stratégie commerciale sur le métaverse, il y a eu une augmentation sans précédent de la vente de biens immobiliers dans le métaverse. Le métaverse est perçu comme l’un des prochains grands tournants du Web 3.0, destiné à remplacer les réseaux sociaux.

Les grandes marques et certains investisseurs se précipitent pour acquérir une part de l’immobilier virtuel alors qu’il est encore accessible, mais surtout pour ne pas passer à côté si le métaverse se généralise dans les années à venir.

En décembre 2021, un centre commercial – appelé Metajuku – dans le métaverse The Sandbox a été vendu pour plus de 4,3 millions de dollars à Republic Realm. Le même mois, la filiale de PwC à Hong Kong a acheté un grand terrain virtuel dans The Sandbox.

L’immobilier virtuel est une combinaison de services du monde réel dans le monde de la blockchain. Alors que le monde devient plus numérique et adopte la technologie blockchain dans un large éventail de secteurs, il n’est pas surprenant que le marché immobilier suive la tendance.

L’immobilier, élément clé du métaverse

Le métaverse est censé permettre aux utilisateurs de se faire des amis et de rencontrer des gens de toutes sortes, mais le monde est avant tout conçu pour dépenser de l’argent. Tout le monde est consommateur dans cet univers et on retrouve les mêmes règles économiques et habitudes de notre environnement réel.

Comme dans le monde réel, l’achat d’un terrain virtuel dans le métaverse vous permet d’y ériger un bâtiment. Ce ne sont pas à proprement parler des maisons, mais des lieux pour représenter une marque ou créer des expériences – qui seront bien sûr monétisées – pour les visiteurs/utilisateurs.

À ce stade précoce, il s’agit principalement d’acheteurs qui occupent le terrain virtuel et attirent l’attention sur leur marque. Beaucoup investissent également dans l’espoir de pouvoir louer le terrain ou de le vendre à un prix plus élevé une fois que le métaverse aura grandi et qu’il y aura plus d’utilisateurs. L’utilisation de propriétés virtuelles par les marques leur permet de commercialiser des services, d’héberger des lancements de produits virtuels, d’organiser des événements et de fournir des expériences uniques aux utilisateurs. Ces propriétés numériques représentent une opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs immobiliers. Les propriétés du monde virtuel peuvent être construites, transformées ou louées dans des mondes virtuels, tout comme dans le monde réel. Comme dans le monde tangible et physique, une industrie de courtage commence à se développer dans le métaverse, proposant une gamme de services comprenant le contrat d’achat-vente habituel, le développement, la location, la représentation des locataires, la gestion immobilière et les services de publicité.

L’immobilier virtuel est la première brique de la construction de ce monde. Pour s’assurer que les magasins dans lesquels les consommateurs vont dépenser leur argent existent, il faut trouver des terrains sur lesquels construire des bâtiments et des magasins.

Cela signifie que sans immobilier, sans terrain, sans construction et sans bâtiments, l’essence même de ce monde virtuel s’effondre. C’est pourquoi l’immobilier est si central dans le métaverse et suscite l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs.

Investir dans le domaine du métaverse

L’emplacement est la priorité

Comme pour un achat immobilier, il faut penser à la revente.

Comme l’immobilier physique, l’immobilier métaverse est plus ou moins cher selon l’endroit où il se trouve. Les fondamentaux de l’immobilier s’appliquent, à commencer par la localisation qui est un point crucial.

Les cartes métavers ressemblent à celles d’un territoire physique, ce qui signifie que si vous achetez aujourd’hui au milieu de nulle part, le prix du terrain ne sera pas le même qu’à Ibiza (par exemple) en raison de la densité des usagers, des commerces et des commodités. Dans le métaverse, la règle est la même et il vaut mieux miser sur un emplacement branché qui génère du trafic. Le prix sera plus élevé.

Investissements risqués

Là où l’immobilier réel et virtuel s’affrontent, c’est qu’un prêt immobilier longue durée est possible dans le monde réel car le bien est censé être encore là dans 30 ans. Dans le métaverse, qui est encore très nouveau, il est difficile de prédire ce que cette tendance deviendra dans les années à venir. Si une plate-forme ferme, le terrain sera perdu. Cela expliquerait pourquoi les terrains sur The Sandbox se vendent bien même s’ils sont plus chers : c’est considéré comme le métaverse le moins susceptible de disparaître.

De plus, la rareté du foncier est artificiellement fabriquée par les plateformes. Rien ne les empêche, techniquement, d’en ajouter autant qu’ils le souhaitent si un jour le métaverse devient populaire. Évidemment, cela aurait un impact sur les prix.

Une transition du « e-commerce » vers le « v-commerce » (commerce virtuel) grâce aux NFT

Le métaverse et les jetons non fongibles (NFT) sont inextricablement liés.

Selon la PDG de Republic Realm, Janine Yorio : « Lorsque vous achetez un « immobilier » métaverse, vous achetez en fait un bloc de code dédié à l’intérieur d’un jeu vidéo. C’est un logiciel, pas un bien immobilier. C’est quelque chose comme une bannière publicitaire sur un site Web en ce sens qu’elle a un emplacement fixe, un espace dédié.

En droit, la particularité des NFT (blockchain) est d’attribuer une singularité aux biens numériques. Lors de l’achat d’une propriété dans le métaverse, l’acte de propriété est représenté par un code blockchain unique. Fondamentalement, les NFT utilisent la technologie blockchain pour fournir un actif numérique aux particuliers en tant que propriétaires. Grâce à la technologie blockchain, l’acheteur peut retracer la chaîne de propriété et savoir qui a acheté, vendu ou possédé ce colis numérique.

De plus, il convient de mentionner qu’un investissement immobilier dans le métaverse nécessite l’utilisation de la crypto-monnaie spécifique imposée par l’opérateur du métaverse et donc l’acquisition de cette crypto-monnaie basée sur la technologie blockchain.

Dépendance vis-à-vis du fournisseur de services du métaverse

Considérations contractuelles de base

La particularité de la terre sur le métaverse est qu’elle n’existe que dans la mesure où le fournisseur de services du métaverse est toujours capable d’exploiter le métaverse.

Quelle que soit la nature du droit accordé lorsqu’un utilisateur achète un terrain virtuel sur le métaverse, il existe en effet une dépendance vis-à-vis du fournisseur de services du métaverse qui ne se retrouve pas dans le monde réel.

Les métaverses sont principalement des produits ou services mis en place par des opérateurs privés. Ainsi, comme dans le cas des réseaux sociaux, ce seront les conditions d’utilisation du métaverse (ou les règles communautaires du métaverse), qui forment le cadre contractuel, qui s’appliqueront.

Il est judicieux pour les utilisateurs de se prémunir contre cette dépendance et de vérifier dans les conditions d’utilisation du fournisseur de services du métaverse si les problèmes de disponibilité, de performance et de fiabilité des droits acquis sont pris en compte.

L’expérience pratique des contrats d’externalisation informatique peut ici être décisive.

Par exemple, il est courant dans les contrats informatiques d’avoir des accords de niveau de service formels pour définir le niveau de service attendu. Dans tous les cas, il est judicieux de regarder les aspects suivants :

• disponibilité garantie du métaverse à l’utilisateur (au moins sur un créneau horaire fixe) ;
• modalités de suspension du service en cas de maintenance. Il est d’usage de prévoir une durée maximale de suspension pour maintenance et un délai raisonnable pour informer l’utilisateur de cette maintenance ;
• garantie concernant le niveau de performance du métaverse (ex. graphisme, vitesse de traitement).

Fin d’un métaverse

Une question cruciale devrait être : qu’advient-il du terrain virtuel si le fournisseur de services du métaverse arrête ses activités, fait faillite ou que tout autre événement entraîne la disparition du métaverse ?

Il n’y a pas de réponse simple puisque le droit acquis par l’utilisateur reste, du moins en l’état actuel de la loi, un droit personnel, c’est-à-dire un droit de recours contre le fournisseur de services du métaverse.

En dehors du schéma contractuel du métaverse (c’est-à-dire la communauté des utilisateurs du métaverse et le fournisseur du métaverse), le droit acquis sur le terrain virtuel n’est, en principe, opposable à personne.

Dans ce cas, on pourrait imaginer une collaboration entre les fournisseurs de services du métaverse, à condition que le droit d’un utilisateur puisse être transféré, en cas de défaillance de l’un, au métaverse de l’autre. Mais comment cela pourrait-il s’appliquer à une parcelle virtuelle qui dépend intrinsèquement d’un terrain virtuel propre à chaque métaverse ?

Interopérabilité nécessaire entre les différents opérateurs du métaverse

S’il est vrai que le métaverse est un espace virtuel, similaire à celui de notre monde réel, la première limite sera la collaboration et l’interopérabilité entre les différents opérateurs du métaverse. Si le but du métaverse est de permettre aux gens d’interagir dans un monde numérique, chaque métaverse doit être accessible depuis tous les appareils. Par ailleurs, la question se pose de savoir si les normes seront édictées par les différents opérateurs ou s’il faudra que les législateurs nationaux ou le législateur européen imposent des normes pour permettre l’interopérabilité entre les différents opérateurs en vue de la protection des consommateurs- utilisateurs du métaverse.

Le cadre juridique des interactions sociales et économiques générées par le métaverse

Avec l’essor d’un univers parallèle qui se veut similaire au monde réel, les enjeux juridiques associés sont inévitablement aussi nombreux que ceux du monde réel. Cependant, les questions ou problèmes juridiques soulevés par le métaverse ne sont pas vraiment nouveaux.

S’il est vrai que le métaverse crée un nouveau monde virtuel, il serait faux de croire qu’aucune loi ou réglementation ne s’applique aux événements qui s’y déroulent. La plupart des règles juridiques existantes appliquent une a fortiori au métaverse, car c’est un dérivé de notre monde physique et les opérateurs et utilisateurs restent soumis aux contraintes légales du monde réel.

Le débat n’est certainement pas tranché sur la question de savoir si un monde virtuel présuppose une loi virtuelle spécifique. Mais comme le métaverse concerne essentiellement les interactions sociales et économiques, le besoin de lois et de réglementations est incontestable.

En l’absence de réglementations internationales (improbables) précises et complètes régissant l’internet, la blockchain et le métaverse, les avocats devront se référer aux règles du droit international privé et à tous les textes nationaux – parfois par analogie en attendant de nouvelles normes – pour trouver le réponse juridique à chaque situation.

En résumé

Le développement des technologies blockchain et des NFT devrait accompagner le déploiement du métaverse. Cependant, cela pose une difficulté : un avatar pourra acquérir des biens virtuels, mais il n’est pas certain qu’il ait la pleine propriété de ces biens. Le métaverse appartient à un certain opérateur, tandis que les droits sur les NFT sont dévolus à l’utilisateur, qui est soumis aux conditions d’utilisation de la plate-forme métaverse. Comment obtenir la pleine propriété d’un bien si l’accès peut être bloqué à la discrétion de l’opérateur ? Les règles applicables au droit immobilier et la pratique dérivée de ce droit et du marché immobilier influenceront sans aucun doute les acteurs du métaverse. Mais cela est limité par le droit de propriété dans le métaverse : un droit personnel à sa propriété virtuelle et non un droit réel à un bâtiment dans le monde réel.