La ruée vers les terres numériques est lancée. Des célébrités, des investisseurs en capital-risque, des crypto-millionnaires, des rêveurs utopiques et des investisseurs moyens à la recherche d’un rendement supérieur à la moyenne acquièrent des « immobiliers » sur des plateformes métavers. Selon un janvier 2022 rapport du Center for Finance, Technology and Entrepreneurship, deux des plateformes métavers les plus populaires (The Sandbox et Decentraland), avaient respectivement 350 millions de dollars et 110 dollars de transactions foncières virtuelles en 2021.

Alors, comment tout cela fonctionne-t-il ? Quels sont les risques associés à l’achat d’un bien immobilier dans le métaverse ?

L’application des processus développés pour les transactions foncières du monde réel aux transactions foncières numériques révèle certains facteurs de risque uniques associés à l’immobilier métaverse.

Par exemple, comment un investisseur sait-il que le vendeur d’un terrain virtuel est le véritable propriétaire de ce terrain ? Comment l’investisseur s’assure-t-il que le terrain en cours d’acquisition se trouve dans le même quartier très recherché que le méga manoir de Snoop Dogg et non dans un marigot numérique ?

Pour les terrains physiques, le confort autour de ces préoccupations peut être obtenu par un examen des titres de propriété, des recherches dans les registres publics, l’achat d’une assurance titres, des évaluations basées sur des comparables, des inspections physiques du terrain et une réglementation de longue date en matière de propriété foncière. Ces formes de diligence ne sont pas facilement disponibles dans le métaverse et le cadre juridique est complètement différent, ce qui laisse les investisseurs s’appuyer presque uniquement sur des déclarations et des engagements contractuels et sur des actions délictuelles connexes comme la fraude dans l’incitation.

Avez-vous essayé de redémarrer votre bâtiment ?

L’immobilier virtuel est une visualisation numérique d’un terrain sur une plateforme en ligne, ce qui signifie qu’une inspection physique n’est pas possible. Le titre est généralement représenté par un jeton non fongible (NFT) sur une blockchain, qui n’est pas enregistré dans un registre foncier public. Pour cette raison, la diligence requise pour évaluer la valeur de l’immobilier numérique est encore peu familière à beaucoup.

De plus, alors que les NFT sont généralement à l’abri du piratage, le terrain numérique que le NFT représente a de la valeur dans le cadre d’un groupe plus large de parcelles qui composent la visualisation d’un bâtiment, d’un quartier ou d’une ville dans le métaverse. La terre virtuelle n’est aussi sûre et fiable que la plate-forme métaverse qui héberge les systèmes qui permettent d’y accéder. Que se passe-t-il si la plate-forme est piratée, interrompt l’accès des utilisateurs ou cesse simplement de prendre en charge le logiciel nécessaire ?

Nous avons examiné les conditions d’utilisation de Decentraland et The Sandbox, pour examiner certaines de ces questions.

Les conditions d’utilisation de Decentraland précisent qu’aucune garantie n’est donnée quant à la pérennité de son monde virtuel, et donc du territoire numérique acquis sur celui-ci. De même, les conditions de The Sandbox réservent le droit de supprimer des actifs de la plate-forme « sans préavis, pour quelque raison que ce soit ou sans aucune raison ».

Cela signifie que The Sandbox peut modifier ou supprimer tout ce qui est construit sur un terrain numérique. Un équivalent dans le monde réel serait la démolition forcée d’un bâtiment sans préavis ni recours.

Les deux plateformes se réservent également le droit unilatéral de modifier leurs conditions d’utilisation. Dans le pire des cas, selon le changement, cela pourrait priver le propriétaire du territoire numérique de son utilité et de sa valeur. Dans le monde réel, de nombreuses juridictions exigent que les gouvernements passent par des procédures légales avant d’appliquer de tels changements pour les biens immobiliers.

‘Cette terre est votre terre, cette terre est ma terre….’

Le territoire numérique peut être rapidement dupliqué à un coût marginal. La terre physique est, par sa nature même, finie. Comme Mark Twain l’a dit un jour : « Achetez des terres, ils n’en produiront plus. »

Est-il donc sûr pour l’acheteur d’un duplex numérique sur Park Avenue de supposer qu’il n’y a qu’un seul appartement de ce type lors d’un investissement ? Quels sont les recours d’un acheteur dans le cas où la plate-forme métaverse développe Manhattan 2.0 ou inonde le marché avec de nouveaux biens immobiliers Park Avenue identiques ?

Les conditions d’utilisation n’apportent pas beaucoup de confort à ce sujet, bien qu’elles incluent des références à la création d’organisations autonomes décentralisées, qui pourraient théoriquement impliquer les propriétaires fonciers dans un futur processus de réglementation ou de zonage. Cependant, tout processus de ce type sera toujours soumis aux droits prépondérants du fournisseur de plateforme métavers de modifier ou d’amender les conditions d’utilisation, ce qui pourrait rendre ces droits de gouvernance largement illusoires.

Comme indiqué ci-dessus, les opérateurs de The Sandbox et Decentraland ne s’engagent pas à mettre à jour, entretenir et soutenir en permanence la plate-forme ni à promettre sans ambiguïté de ne jamais créer plus de terres numériques. Mais que se passerait-il s’ils le faisaient ? Quels sont les recours en cas de manquement à ces engagements (tout à fait hypothétiques) ?

Dans l’hypothèse énoncée ci-dessus, il peut y avoir une réclamation pour rupture de contrat lorsque la valeur des propriétés a été réduite ou détruite. Mais les dommages-intérêts pour les utilisateurs des plates-formes The Sandbox et Decentraland sont plafonnés à 100 $ étonnamment bas.

Il peut y avoir, bien que cela n’ait pas encore été testé, des recours équitables disponibles pour les réclamations pour violation ou action collective, mais ceux-ci sont plus difficiles à faire valoir et, en tout état de cause, une injonction obligeant un opérateur de plate-forme à mettre à jour un logiciel qu’il ne veut pas mettre à jour est peu probable pour aboutir à la technologie la plus récente et la plus riche en fonctionnalités.

Conclusion sur le risque immobilier

Aucun investissement n’est sans risque. Cependant, les investisseurs immobiliers numériques bénéficient de peu des protections accordées aux propriétaires de biens immobiliers dans le monde réel et les recours contractuels limités qui ne sont pas rejetés en termes d’utilisation peuvent être insuffisants pour assurer la confiance des investisseurs à long terme. Cela dit, les opérateurs ne voudront pas nuire arbitrairement à la valeur de leurs propres plates-formes, il y a donc là un certain confort non contractuel.

Il sera intéressant de voir comment évoluent les investissements dans le foncier numérique et s’il y aura à terme une demande de plus grande sécurité au même titre que pour le foncier physique.

Cet article ne reflète pas nécessairement l’opinion du Bureau of National Affairs, Inc., l’éditeur de Bloomberg Law et Bloomberg Tax, ou de ses propriétaires.

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Informations sur l’auteur

Géraldine Pigot est avocat spécial chez Covington à Londres et dirige la pratique immobilière de la société à Londres.

Stuart Irvin est conseiller auprès de Covington à Washington, DC, et fondateur de la pratique Jeux vidéo et Esports de la société.