Note de l’éditeur : la série Perspectives de fin d’année de RISMedia fournit une analyse approfondie des principaux indicateurs du marché du logement pour la santé économique et présente des idées d’experts sur ce qui va arriver en 2022.

Malgré une année record d’activité fébrile sur le marché, le marché immobilier pourrait connaître une dose de réalité en 2022. Un retour à la normale post-pandémique sera probablement souligné avec sa part de hauts et de bas alors que les hausses de prix ralentissent, les taux hypothécaires et les impacts de l’intervention gouvernementale s’atténuent.

Sur la base des récents rapports de Solutions ATTOM, le marché n’a pas eu à attendre longtemps pour voir l’activité de verrouillage reprendre depuis la levée du moratoire en juillet. Selon le rapport, les avis de défaut, les enchères programmées ou les saisies bancaires ont augmenté de 34% au troisième trimestre de cette année.

Les experts indiquent que la hausse se poursuivra probablement bien dans la nouvelle année après près d’un an et demi d’un moratoire sur les saisies.

« Les mises en chantier de forclusion sont très susceptibles d’augmenter au cours des six prochains mois à un an, l’augmentation allant d’un tick à un torrent », déclare Todd Teta, chef de produit chez ATTOM Solutions.

Influence des prêteurs

Le jury ne connaît toujours pas l’ampleur du prochain pic de saisie, mais cela dépendra en grande partie de la façon dont les prêteurs choisiront de s’adresser aux emprunteurs en difficulté qui sont en retard dans leurs paiements.

Dans les entretiens précédents que nous avons menés, les institutions financières ont déclaré à RISMedia qu’elles essaieraient de travailler avec les emprunteurs après la fin du moratoire, et cela semble toujours être le cas, selon une récente déclaration de Wells Fargo.

« Wells Fargo est là pour aider les propriétaires lorsque leurs suspensions de paiement touchent à leur fin, et nous contactons nos clients par e-mails, lettres et par téléphone », a déclaré un porte-parole de Wells Fargo, ajoutant que la banque avait arrêté tout l’activité liée aux saisies immobilières occupées jusqu’à fin 2021, sauf cas particuliers.

« Dans la plupart des cas, les clients qui étaient à jour de leurs paiements hypothécaires mensuels ou de la valeur nette de leur maison au début de la suspension des paiements et qui sont prêts à reprendre ces paiements peuvent être en mesure de reporter les paiements manqués à la fin de la durée du prêt existant », a déclaré le porte-parole. continue. « Les clients devront nous appeler pour discuter du déplacement potentiel des paiements à la fin du terme ou pour examiner d’autres options de programme pour compenser les paiements manqués. »

Des garanties supplémentaires ont également été mises en place par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) pour faciliter la transition des emprunteurs pour qu’ils effectuent à nouveau leurs paiements. Les nouvelles règles guident essentiellement les prêteurs sur la façon dont ils doivent aborder et travailler avec les emprunteurs pour éviter les saisies.

Les règles du CFPB sont entrées en vigueur le 31 août et dureront jusqu’à la fin de 2021.

Les prêteurs prenant des mesures contre les emprunteurs peuvent également dépendre du retard pris par les propriétaires, selon Mary Ellen Graziano, vice-présidente principale chez William Raveis Mortgage.

«Je pense que les premières propriétés qu’ils vont examiner sont celles qui sont abandonnées», dit-elle. « Les autres vont probablement travailler avec les emprunteurs et voir s’ils peuvent proposer un plan de paiement et peut-être même ajuster les conditions des prêts. »

Malgré les mesures prises pour empêcher les saisies, l’augmentation de l’activité de saisie résultera inévitablement des circonstances actuelles.

Selon des rapports récents de Black Knight Inc., les volumes d’abstention continuent de baisser, le nombre de plans actifs liés au COVID-19 tombant en dessous de 1,6 million en septembre.

Alors que les taux de défaillance des prêts hypothécaires ont montré des signes d’amélioration en août, Black Knight a également noté que les défaillances graves – les emprunteurs avec plus de 90 jours de retard – sont encore environ le triple de leurs niveaux d’avant la pandémie.

Cependant, selon Black Knight, une lueur d’espoir est que les défauts de paiement sont sur le point de revenir à leurs niveaux d’avant COVID d’ici le début de 2022.

Se souvenir de 2008

Un pic soutenu de saisies est un pronostic déchirant, en particulier pour les passionnés d’histoire qui se souviennent de la dernière récession.

Selon Teta, les saisies apparaîtront probablement d’abord dans les zones les plus pauvres, où les propriétaires sont plus susceptibles d’être en difficulté financière et moins susceptibles d’avoir l’argent nécessaire pour conclure des accords avec les prêteurs.

« Cela entraînera probablement une augmentation du nombre de propriétés zombies, ce qui peut générer du fléau et nuire à l’attrait des quartiers où ils surgissent », dit-il, notant que ces types de saisies peuvent servir d’indicateur avancé de la force du marché du logement.

« Peu de mesures de force se sont davantage démarquées au cours des dernières années que les propriétés des zombies, ou leur absence », poursuit Teta.

Les propriétés zombies représentent une maison sur 13 100 aux États-Unis, selon des rapports récents d’ATTOM Solutions. Il s’agit d’une amélioration considérable par rapport à celle sur 10 300 il y a seulement deux ans, a déclaré Teta, ajoutant que le stock était plus important après la Grande Récession.

« C’est loin de ce qui s’est passé lorsque la valeur des maisons a chuté après la dernière récession, et de nombreux propriétaires ont renoncé à des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas se permettre ou ne voulaient plus rembourser », a déclaré Teta.

Selon Danielle Hale, économiste en chef chez realtor.com®, la vague imminente de verrouillages ne s’annonce pas comme le coup fatal à l’industrie que les économistes avaient prédit en 2020.

« Quand les gens entendent cela, ils pensent à juste titre à la dernière fois que nous avons eu un tas de saisies immobilières, cela a eu un impact sur le marché du logement », a déclaré Hale. « Je ne pense pas que nous allons voir quelque chose comme ça. »

Eric Spotswood, directeur régional des prêts hypothécaires chez Prosperity Home Mortgage, a fait écho à des sentiments similaires, notant les différences entre les deux époques.

En repensant à 2008, Spotswood note qu’un mélange de surconstruction et d’absence de fonds propres a contribué au ralentissement du marché, les emprunteurs se retrouvant à l’envers dans leurs prêts hypothécaires.

Alors que la pandémie de COVID-19 a provoqué une récession en 2020 et une accalmie temporaire du marché, les circonstances sont essentiellement inversées sur le marché actuel, selon Spotswood.

« Même si quelqu’un doit faire une braderie pour sortir de sa maison, les gens ont plus de valeur nette dans leur maison qu’à n’importe quel moment de l’histoire, et ils pourraient le faire », a déclaré Spotswood. « La flexibilité des emprunteurs qui habitent dans des maisons qui peuvent être dans une position où ils ne peuvent pas se le permettre les met dans un point de force. »

Les courtiers pèsent

Les courtiers s’accordent à dire qu’une légère augmentation des propriétés saisies sur le marché, qui a toujours désespérément besoin de nouveaux stocks à l’échelle nationale, pourrait fournir une injection nécessaire de stock de logements à des prix abordables.

Rei Mesa, PDG de Berkshire Hathaway HomeServices Florida Properties, ne trouve pas les prévisions alarmantes pour son marché, qui a toujours besoin d’une injection d’inventaire.

« Je ne vois pas cela comme un problème, et en fait, je verrais cela comme une opportunité pour les acheteurs de pouvoir acheter des propriétés car il y a beaucoup de concurrence pour très peu d’annonces », a déclaré Mesa.

Sur la base des données du troisième trimestre rapportées par ATTOM, la Floride figurait parmi la liste des États ayant le taux de saisies le plus élevé, avec plus d’une propriété sur 2 000 en cours de saisie.

L’État a également enregistré un taux élevé de saisies immobilières effectuées au cours de la même période.

Avec la quantité de demande, Mesa pense que toutes les nouvelles inscriptions seront absorbées rapidement.

Selon Candace Adams, PDG et présidente de Berkshire Hathaway HomeServices New England, Westchester & New York Properties, il en va de même pour les marchés du nord-est.

« Vous avez neuf ou 10 offres par propriété et notre inventaire actuel est inférieur d’environ 23 % à celui de l’année dernière », déclare Adams. « Nous savons que dans l’état du Connecticut, nous avons un approvisionnement de moins de deux mois, et espérons donc que nous aurons des saisies car elles seront consommées dans environ deux secondes car les acheteurs sont toujours là-bas. »

Yuri Blanco, courtier/propriétaire de RE/MAX Executives, a fait écho à des sentiments similaires pour le marché de Boise, Idaho. Selon Blanco, le marché continue de voir une migration entrante d’acheteurs alimentant la demande.

« Ils sont toujours intéressés par l’achat mais n’ont tout simplement pas encore pu verrouiller quoi que ce soit », a déclaré Blanco. « Je pense qu’une fois que ceux-ci seront mis sur le marché, il y aura des acheteurs pour profiter de ces prix, qui sont généralement une valeur marchande assez juste. »

Cependant, l’opportunité n’appartient pas qu’aux acheteurs. Mesa souligne également que les agents devraient améliorer leurs perspectives commerciales dans les mois et les années à venir s’ils sont préparés.

Une partie de cette préparation comprend l’actualisation de la formation et des certifications qui se démarquent des prêteurs et des banques.

« Une fois que les banques auront repris les propriétés, elles utiliseront les REALTORS® avec lesquels les prêteurs sont habitués à travailler ou avec lesquels ils ont déjà approuvé pour gérer les annonces », a déclaré Mesa.

Il note que les cours visant à améliorer la compréhension de la façon de travailler avec la banque, l’emprunteur et l’acheteur potentiel pourraient être une aubaine pour les agents qui souhaitent capitaliser sur un afflux de propriétés saisies.

La demande de formation continue sur les ventes à découvert et les saisies montre déjà des signes d’augmentation, selon Tina Lapp, responsable des marques locales pour le groupe Colibri et ancienne présidente du Colibri’s Hondros College.

« Nous interrogeons régulièrement nos étudiants sur les sujets qui les intéressent, et nous constatons que ces sujets commencent à devenir plus demandés qu’ils ne l’ont été ces dernières années », a déclaré Lapp, ajoutant que Colibri propose des cours sur un mélange de « sujets d’actualité ayant un impact le marché immobilier actuel.

« Notre demande de cours suit le marché, ce qui est formidable de voir que les professionnels de l’immobilier sont très motivés pour acquérir les compétences qui soutiennent leurs acheteurs et vendeurs », poursuit Lapp. « Nous commençons à voir une légère augmentation de la demande pour les sujets liés aux ventes à découvert et aux saisies, mais certainement pas dans la mesure de ce que nous vivions en 2007-2009. »

Jordan Grice est l’éditeur en ligne associé de RISMedia. Envoyez-lui vos actualités immobilières par mail à jgrice@rismedia.com.