L’augmentation continue du financement par emprunt dans le secteur multifamilial américain pourrait ne pas correspondre aux totaux records observés en 2021, mais les fondamentaux des appartements les plus solides depuis une génération signifient que les prêteurs ne vont probablement pas freiner en 2022, selon les experts Bisnow.

Les prêteurs peuvent bricoler à la limite de leurs normes de souscription à mesure que les taux d’intérêt grimpent ou que l’économie s’affaiblit, mais la demande de produits multifamiliaux est trop forte pour reculer, alors même que les rumeurs d’une bulle d’évaluation circulent dans le secteur.

« Les prêteurs sortent de leur meilleure année de l’histoire, mais prévoient toujours de faire plus d’affaires en 2022, et beaucoup ont augmenté leurs allocations », a déclaré Kelli Carhart, directeur général principal et responsable de la production de la dette multifamiliale de CBRE, ajoutant qu’il y a beaucoup de capital d’emprunt. disponibles, mais il y a aussi beaucoup d’opportunités, permettant aux prêteurs d’être un peu plus sélectifs.

Les prêteurs multifamiliaux sont en position de force, a déclaré Carhart, compte tenu du tumulte de l’économie au sens large.

« Il y a aussi beaucoup d’incertitude économique, ce qui signifie que les prêteurs peuvent nommer leurs conditions », a-t-elle déclaré. « Chaque prêteur semble avoir son créneau ou son seau dans lequel il souhaite prêter. Cela peut prendre plus de temps pour conclure un accord aujourd’hui, mais [there] sont toujours des options. »

Certains prêteurs ont élargi leurs exigences de rendement de la dette, réduit les hypothèses d’échange de bail ou se concentrant sur les ratios de couverture du service de la dette par rapport au rendement de la dette, a déclaré Carhart.

« Néanmoins, il est important de se rappeler que les niveaux d’endettement ont considérablement diminué avec la forte augmentation du coût du capital de la dette – 60% LTV ou moins », a-t-elle noté.

En avril, la Réserve fédérale a annoncé que les banques n’ont pas modifié leurs normes de souscription au cours du premier trimestre pour la plupart des catégories de prêts immobiliers commerciaux, à l’exception de ceux garantis par des actifs multifamiliaux, pour lesquels elles ont assoupli les normes à mesure que la demande se renforçait.

Cet assouplissement comprenait l’augmentation de la taille maximale des prêts et la réduction de l’écart sur les taux de prêt, l’augmentation de la durée maximale des prêts et de la durée des périodes de paiement des intérêts uniquement, et la réduction des ratios minimaux de couverture du service de la dette, rapporte la banque centrale, qui enquête sur les banques faisant des affaires dans aux États-Unis chaque trimestre sur leurs pratiques de prêt CRE.

Bien que principalement actifs dans le secteur du logement abordable, les GSE ont également un impact sur le marché des prêts multifamiliaux en cherchant à être aussi compétitifs que possible, en envisageant une souscription de revenus et de dépenses plus agressive dans certaines circonstances, a déclaré Vince Mejia, vice-président principal de Greystone, Agency Production.

« Les exemples incluent la réduction des ratios de couverture du service de la dette et l’analyse alternative des prêts de sortie, le tout dans le but d’augmenter les recettes et de rendre le financement des agences plus compétitif », a déclaré Mejia. « Le financement des acquisitions a été impacté par la hausse des taux et les faibles taux de capitalisation, entraînant une baisse du produit des prêts dans la fourchette de 55 % à 65 % du LTV. »

Tout à fait, Fannie Mae a fourni près de 70 milliards de dollars de financement pour soutenir le marché multifamilial en 2021, et le financement de logements multifamiliaux abordables a augmenté de plus de 23 % l’an dernier pour atteindre le volume le plus élevé de l’histoire du programme de souscription et d’entretien délégués du GSE, vieux de 33 ans.

Alors que les sociétés de services financiers sont plus enclines à prêter sur le multifamilial, les promoteurs et les investisseurs du secteur sont désireux de les accepter.

Le volume d’émissions de prêts hypothécaires multifamiliaux a presque doublé au cours du premier trimestre de cette année par rapport à 2019, selon les données de la Mortgage Bankers Association. Au premier trimestre 2019, l’indice de volume d’origination de MBA s’élevait à 389, où 100 équivaut au volume moyen des quatre trimestres de 2001.

Au premier trimestre 2022, l’indice s’élevait à 665. Bien que les origines multifamiliales aient tendance à suivre une tendance saisonnière – le volume est généralement plus faible au premier trimestre de chaque année – l’indice de chaque trimestre de 2021 a dépassé le même trimestre en 2019.

« La croissance continue de l’activité de prêt est le résultat de la forte demande continue pour certains types de propriétés comme les propriétés industrielles et multifamiliales », a déclaré Jamie Woodwell, vice-président de MBA, Recherche en immobilier commercial, dans un communiqué.

La hausse des taux d’intérêt devrait ralentir les emprunts au cours des prochains trimestres, mais les solides fondamentaux du marché, les valeurs immobilières et l’intérêt des investisseurs devraient continuer à soutenir le marché, a déclaré Woodwell.

Au fur et à mesure que les marchés évoluent, le multifamilial est à peu près aussi chaud que possible.

Le loyer mensuel médian demandé aux États-Unis a augmenté de 17 % par rapport à il y a un an pour atteindre un niveau record de 1 940 $ en mars, Rapports Redfin. Les loyers ont augmenté parallèlement aux versements hypothécaires résidentiels mensuels médians, qui ont augmenté de 34 % d’une année sur l’autre.

L’année dernière et dans celle-ci, les loyers ont augmenté comme Topsy, en raison de la forte demande, mais aussi en raison de la hausse du coût d’achat d’un logement.

« La croissance des versements hypothécaires a été tirée à la fois par la hausse des prix et la hausse des taux hypothécaires », L’économiste en chef de Redfin, Daryl Fairweather, a déclaré. «Et ces coûts hypothécaires en hausse poussent davantage d’acheteurs potentiels à louer, ce qui fait grimper la demande et les prix des locations. Les augmentations des taux hypothécaires s’accélèrent, ce qui entraînera à la fois les versements hypothécaires et les loyers à la hausse tout au long de 2022. »

De plus, les pics de loyer ne se sont pas limités à des endroits traditionnellement chers, comme New York ou San Francisco, mais se sont répandus dans tout le pays.

Parmi les 30 meilleurs métros étudiés par Yardi Matrix, la croissance des loyers des appartements a augmenté d’au moins 8,8 % par rapport à l’année dernière dans tous sauf un. En mai, la société a indiqué que la croissance des loyers était positive dans chacune des 30 principales agglomérations au cours des dernières périodes d’un mois, de trois mois et de 12 mois.

Dans l’ensemble, le taux d’inoccupation multifamilial aux États-Unis a diminué de 20 points de base au cours du premier trimestre de 2022 par rapport au trimestre précédent, et de 2,5 points de pourcentage d’une année sur l’autre pour atteindre un niveau record de 2,3 %, Rapports CBREdes données qui encouragent l’investissement.

Le volume d’investissement multifamilial au premier trimestre 2022 a augmenté de 56% d’une année sur l’autre pour atteindre 63 milliards de dollars – le premier trimestre le plus solide jamais enregistré, rapporte CBRE.

Les développeurs sont également encouragés. Les nouvelles livraisons de construction de 66 400 unités au premier trimestre 2022 ont porté le total des quatre trimestres à 292 500 unités, ce qui est le nombre le plus élevé depuis 1987, selon CBRE. Avec plus de 400 000 unités actuellement en construction, les livraisons de 2022 devraient éclipser 2021.

« Les fondamentaux du multifamilial continuent d’être extrêmement solides », a déclaré Carhart de CBRE. « Cela va continuer à positionner le secteur comme une classe d’actifs privilégiée au sein de la communauté des prêteurs. »