Un couple de Kingston a reçu un coup dur quelques jours avant Noël lorsque la Cour suprême judiciaire (SJC) a annulé un verdict du jury leur accordant 3,5 millions de dollars de dommages-intérêts pour des balles de golf errantes frappant leur propriété. Dans Tenczar contre Indian Pond Country Club, Inc. (pdf), la SJC a statué que le juge de première instance avait commis une erreur dans ses directives au jury concernant les servitudes applicables à la propriété. La résidence des demandeurs était assujettie à une servitude prévoyant « l’exploitation raisonnable et efficace » d’un terrain de golf de la « manière habituelle et usuelle », mais le juge de première instance n’a pas posé au jury la question de savoir si l’exploitation du terrain de golf respectait cette norme. Donc la question demeure, combien de coups errants sur le 15^e trou au Indian Pond Country Club sont raisonnables?

Le conseil d’aménagement de Kingston a approuvé un plan de lotissement à l’automne 1998 pour un développement résidentiel autour d’un terrain de golf. Le promoteur du lotissement, Indian Pond, a enregistré une déclaration d’engagements et de restrictions peu de temps après, qui énonçait certains engagements, restrictions, conditions et accords pour le lotissement. Indian Pond a construit le terrain de golf en 1999 et 2000 et il a ouvert ses portes en 2001. Les ventes de terrains résidentiels ont eu lieu simultanément.

En 2001, Indian Pond a enregistré une modification de la déclaration d’engagements et de restrictions qui s’appliquait à certains « terrains de golf », y compris le terrain que les demandeurs ont acheté par la suite. Les terrains de golf sont devenus assujettis au droit et à la servitude contenus dans la déclaration originale permettant aux golfeurs de récupérer des balles de golf errantes sur les zones non améliorées de ces terrains résidentiels. La déclaration modifiée prévoyait également que les terrains de golf étaient assujettis au « droit d’Indian Pond de réserver ou d’accorder des servitudes au profit du propriétaire du terrain de golf pour l’exploitation raisonnable et efficace du terrain de golf et de ses installations de manière coutumière et habituelle ». .” Il y avait d’autres restrictions sur le développement des terrains de golf; plus précisément, aucune piscine, balançoire, ensemble de jeu ou corde à linge n’était autorisé sans le consentement d’Indian Pond. Les propriétaires doivent minimiser tout impact négatif sur le terrain de golf.

Lorsque les demandeurs ont acheté leur maison le 15^e fairway en 2017, leur acte incorporait expressément les restrictions et les servitudes d’enregistrement qui étaient en vigueur. Vraisemblablement, les plaignants devaient reconnaître que vivre sur Country Club Way à côté d’un terrain de golf avec des servitudes spécifiques en faveur du propriétaire du terrain et des joueurs signifiait qu’ils seraient soumis aux défis associés au jeu de golf, y compris les coups errants. Néanmoins, les plaignants ont poursuivi Indian Pond Country Club pour intrusion en juillet 2018, 15 mois après l’achat de leur terrain.

Après le dépôt de la plainte, Indian Pond a mis en œuvre un certain nombre de mesures correctives le 15^e trou pour réduire le nombre de balles de golf qui se retrouvent sur la propriété des demandeurs. Ces mesures ont en fait réduit le nombre de balles qui se sont rendues à la propriété, mais les plaignants n’étaient pas satisfaits. En 2019, ils ont demandé une injonction préliminaire pour empêcher le jeu sur le 15^e jusqu’à ce qu’Indian Pond applique des mesures supplémentaires. Un juge de la cour supérieure a rejeté la demande, concluant qu’Indian Pond s’était expressément réservé le droit de créer et d’exploiter un terrain de golf sur un terrain situé dans le lotissement et notant que le terrain de golf était censé « fonctionner comme la pièce maîtresse du lotissement ». (slip op. à 10)

L’affaire a été jugée fin 2021. Les plaignants ont déclaré que 651 balles de golf avaient touché leur propriété depuis 2017, brisant huit fenêtres et endommageant le revêtement de la maison et une balustrade sur le pont. Dans diverses décisions et dans ses directives au jury, le juge de première instance s’est concentré uniquement sur la servitude qui permettait aux golfeurs de récupérer des balles de golf sur les parties non aménagées de la propriété des demandeurs. Le juge a statué qu’Indian Pond n’avait pas de servitude relative aux zones améliorées de la propriété. Il n’a pas abordé le libellé de la déclaration permettant l’exploitation raisonnable du terrain de golf et n’a donné aucune instruction au jury concernant la servitude d’exploitation du terrain.

La décision du SJC reflète une compréhension et une appréciation des défis du golf. Non seulement fournit-il une description des 15^e trou (un dogleg laissé avec des arbres et un bunker décourageant les coups le long du côté gauche du fairway), mais il fait référence à plusieurs reprises aux coups errants qui font inévitablement partie du jeu. Le tribunal a déclaré que «[a]Tout parcours de golf exploité de manière « coutumière et habituelle » entraînera des coups errants. Le tribunal a également noté que le contrat des demandeurs avec le constructeur de maisons avertissait les demandeurs que « les balles de golf errantes sont le » résultat naturel de résider à côté d’un terrain de golf «  » (feuillet op. à 24)

Le tribunal a statué qu’Indian Pond conservait une servitude pour « les intrusions de balles de golf sur la propriété des demandeurs résultant de l’exploitation raisonnable du terrain de golf ». (slip op. à 24) Parce que le juge de première instance n’a pas donné de directives au jury concernant cette servitude, leur permettant de déterminer si l’exploitation du parcours était raisonnable, le verdict du jury ne pouvait pas tenir.

La question litigieuse n’est pas de savoir si les golfeurs frapperont des coups errants. Ils le feront certainement. La question est plutôt de savoir si l’exploitation du quinzième trou était raisonnable, compte tenu non seulement de l’inévitabilité de certains tirs largement errants, mais aussi du nombre de tirs atteignant le domicile des demandeurs. … La question de savoir si l’opération du quinzième trou était à l’intérieur ou à l’extérieur de la plage du raisonnable était une question que le jury devait trancher sur la base d’instructions appropriées.

(slip op. à 28)

La décision du CSM contient une analyse considérable des faits et du droit applicables à l’affaire. Cela reflète également une réalité bien connue; c’est-à-dire que la propriété adjacente à un terrain de golf va être touchée par des balles de golf errantes.

Peut-être que le libellé de la servitude dans leur acte et l’avertissement contenu dans leur contrat de vente n’ont pas donné aux demandeurs une pleine appréciation de ce que ce serait de vivre au 15^e fairway à Indian Pond. Ou peut-être qu’un procès et un jury ultérieurs concluraient que le nombre de balles de golf se retrouvant sur la propriété des demandeurs constitue une opération déraisonnable du 15^e trou. Ayant maintenant perdu le résultat de leur procès et devant faire face au temps et aux dépenses supplémentaires d’un deuxième procès, les plaignants envisageront peut-être de vivre dans une communauté sans terrain de golf.

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