(Bloomberg) – Le marché immobilier de Londres se prépare pour une année 2023 charnière, après des années de turbulences qui ont ralenti le torrent d’argent étranger qui affluait autrefois vers la capitale.
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Les flux d’investissements transfrontaliers vers les propriétés à Londres ont totalisé 12,4 milliards de livres sterling (15 milliards de dollars) en 2022, selon les données compilées par MSCI Inc. C’est une forte baisse par rapport aux 30,5 milliards de livres sterling de transactions étrangères en 2015, qui ont précédé les coups jumeaux du Brexit et de la pandémie de Covid-19.
Londres, qui a longtemps attiré d’énormes pans d’investissements étrangers et a attiré le plus d’entrées de capitaux de toutes les villes du monde au premier semestre de l’année, fait face à l’incertitude sur les évaluations de l’immobilier alors que les taux d’intérêt augmentent et à la suite du chaos politique déclenché par le mini de septembre -budget. Les négociateurs étrangers représentaient 57% des investissements immobiliers à Londres en 2022, contre 65% en 2015, selon les données MSCI.
« La liquidité du marché est actuellement gravement affectée par un large écart entre les prix de l’acheteur et du vendeur causé par l’incertitude quant à la manière dont la hausse des taux d’intérêt va écraser les valeurs immobilières », a déclaré Sue Munden, analyste senior chez Bloomberg Intelligence. « Les volumes de transactions peuvent être faibles jusqu’à ce que l’inflation soit maîtrisée et que les taux d’intérêt se stabilisent. »
Le vote britannique sur le Brexit en 2016 a brièvement détourné une partie des investissements vers Paris, avant que l’attention ne se reporte sur Londres en 2021. Ce mini-boom a été rapidement déraillé par l’invasion de l’Ukraine par la Russie plus tôt cette année, selon Munden. Pourtant, l’attrait de Londres en tant que destination pour les investisseurs mondiaux et une livre plus faible devraient maintenir les investissements étrangers à flot en 2023, a-t-elle déclaré.
« Pendant que cela se déroule, le pourcentage d’acheteurs internationaux pourrait rester au-dessus de la barre des 50%, en particulier compte tenu de la faiblesse de la livre », a déclaré Munden. « La confiance à long terme dans Londres en tant que ville mondiale continue d’en faire un marché d’investissement privilégié à l’échelle internationale. »
Retraites en Chine
L’emprise autrefois ferme de la Chine sur le marché immobilier londonien se desserre plus que la plupart des pays, car des contrôles de capitaux stricts et un refroidissement des relations avec le Royaume-Uni ont endigué le flux d’argent provenant de la nation asiatique.
La Chine représentait moins de 1,5% de tous les investissements transfrontaliers dans les propriétés londoniennes en 2022, soit environ 185 millions de livres sterling, selon les données MSCI. C’est une forte baisse par rapport à la part de 11% du pays en 2013 qui totalisait environ 2,2 milliards de livres sterling lorsque les investisseurs chinois versaient de l’argent dans la capitale alors que le Premier ministre de l’époque, David Cameron, et le maire de l’époque, Boris Johnson, courtisaient leur investissement.
L’évolution du sentiment envers la Chine pourrait également décourager les investissements. Le projet du gouvernement chinois de construire une nouvelle ambassade près de la tour de Londres a été rejeté ce mois-ci. Le conseil de Tower Hamlets a refusé à l’unanimité d’accorder un permis de construire, invoquant des inquiétudes concernant la sécurité des résidents, notamment que la zone deviendrait une cible pour les terroristes et un point chaud pour la surveillance.
Dans un signe montrant à quel point les relations sont devenues négatives, le Premier ministre britannique Rishi Sunak a utilisé son premier grand discours de politique étrangère cette année pour avertir que la soi-disant «ère dorée» des relations entre le Royaume-Uni et la Chine était terminée.
Alors que Sunak s’est éloigné des plans antérieurs du gouvernement visant à qualifier le pays de « menace » pour la Grande-Bretagne, le ton contraste fortement avec l’approche du gouvernement Cameron, dont les efforts pour renforcer les relations entre les pays comprenaient une visite au Royaume-Uni en 2015 où le président chinois Xi Jinping le rejoignit pour une pinte de bière.
Pourtant, les politiques chinoises à l’intérieur du pays ont eu le plus grand impact. Ce n’est pas un hasard si les transactions ont chuté de façon spectaculaire après que Xi a introduit des contrôles de capitaux plus stricts en 2016.
« La baisse des investissements est presque entièrement due au contrôle des capitaux en Chine », a déclaré Rasheed Hassan, responsable des investissements transfrontaliers mondiaux chez le courtier Savills Plc. « C’est absolument la raison dominante du changement de volumes. »
Règles en dollars
En 2022, plus d’un quart des 12,4 milliards de livres sterling de flux immobiliers transfrontaliers vers Londres provenaient d’investisseurs américains, qui ont capitalisé sur un dollar fort.
Les acheteurs américains représentaient 14,5% de tous les achats de propriétés résidentielles de premier ordre à Londres à l’étranger au premier semestre 2022, selon les données compilées par Knight Frank. Cela représente une augmentation par rapport aux 6,2 % des six mois précédents et la plus grande proportion de données remontant au début de 2018.
Le courtier immobilier londonien Charles McDowell a déclaré que cinq des six propriétés qu’il avait vendues entre juillet et novembre étaient à des acheteurs américains, avec des prix allant de 25 à près de 50 millions de livres sterling.
« Cette année, nous avons vu l’émergence d’un marché dominé dans une large mesure par des acheteurs libellés en dollars, ainsi que davantage d’acheteurs du Moyen-Orient et d’Extrême-Orient, en particulier à Hong Kong », a déclaré McDowell. « Nous prévoyons que cela se poursuivra jusqu’en 2023. »
–Avec l’aide de Jack Sidders et Sue Munden.
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