Dans quelques années, le nombre d’immeubles de Wellington qui atteignent les délais de résistance aux tremblements de terre passera d’un filet à un torrent.
Seule une poignée de bâtiments ont respecté leur échéance l’année dernière, mais 42 bâtiments doivent être réparés ou démolis d’ici 2025. Dans cinq ans, en 2027, le nombre de bâtiments qui atteignent leur échéance atteint 228.
Mais la moitié des propriétaires de ces bâtiments n’ont toujours pas informé le conseil municipal de Wellington de leurs projets de renforcement ou de démolition.
Le directeur général d’Engineering New Zealand, Richard Templar, a déclaré que les propriétaires de bâtiments ne devraient pas attendre trop longtemps pour faire effectuer des évaluations sismiques.
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* Léthargie face au renforcement du tremblement de terre qualifiée de « crise » par le conseiller
* Le manque d’action des propriétaires de bâtiments sujets aux tremblements de terre pourrait forcer le conseil à agir
* Le coût de la conservation des bâtiments historiques peut ne pas être réalisable
« J’encourage vraiment chaque propriétaire d’immeuble à être proactif plutôt que réactif.
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Le registre national des bâtiments sujets aux tremblements de terre comprend une carte indiquant où ces bâtiments sont dispersés à travers le pays. Cette illustration montre la densité des bâtiments touchés dans le centre de Wellington.
« Vous ne voulez pas être dans une situation en 2027 où vous êtes l’un des 200 à essayer de faire une évaluation. »
UN bâtiment dont la cote est inférieure à 34 % de la nouvelle norme de construction est considéré comme sujet aux tremblements de terre.
Carotte et bâton
Il y a deux ans, le conseil municipal a créé le fonds de résilience des bâtiments, qui a mis de côté 500 000 $ par an pendant deux ans pour aider les propriétaires à faire des évaluations et à concevoir des mesures correctives.
La responsable des bâtiments résilients du conseil, Hayley Moselen, a déclaré que depuis juillet dernier, elle avait activement pris contact avec les propriétaires de bâtiments sujets aux tremblements de terre dont les avis expiraient dans les cinq prochaines années.
« Il est dans notre intérêt de comprendre et d’accompagner au mieux les propriétaires d’immeubles.
Environ 50% des propriétaires des 600 bâtiments restants ont parlé au conseil de ce qu’ils font, dit Moselen.
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Les données du conseil municipal de Wellington montrent qu’une augmentation spectaculaire du nombre de bâtiments devant être renforcés en cas de tremblement de terre est à venir en 2027.
« La plupart de ceux qui ont répondu ont engagé des ingénieurs et ont un plan pour renforcer ou démolir leur bâtiment.
« En fin de compte, il incombe au propriétaire de l’immeuble d’assainir le bâtiment dans les délais. »
L’éminent propriétaire immobilier de Wellington, Ian Cassels, a déclaré que la quantité de travail nécessaire mettrait à rude épreuve les ressources publiques et privées.
« Le temps passe, nous devons nous y attaquer, nous ne pouvons pas l’ignorer, et il convient de le faire sur une période. Vous ne pouvez pas le faire instantanément, ce n’est pas une chose instinctive.
Cassels s’est demandé pourquoi le conseil avait permis à tant de délais de construction de se dérouler en même temps.
« Il est regrettable qu’ils aient permis que cela se déroule d’une manière où il y en a tant qui arrivent en même temps. Cela semble un peu inepte en termes de réflexion et de planification.
Comme les habitants de Wellington ne le savent que trop bien, le coût de l’assainissement de l’hôtel de ville continuant d’augmenter de plusieurs dizaines de millions de dollars, la question de l’abordabilité est une priorité pour les projets publics et privés.
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Le coût de réparation de l’hôtel de ville de Wellington est passé à 182 millions de dollars.
Une première estimation pour réparer l’hôtel de ville était de 30 millions de dollars. Le mois dernier, cette estimation avait grimpé à 182 millions de dollars.
Environ 40 propriétaires d’immeubles ont bénéficié de subventions du conseil et 795 000 $ de financement public ont été distribués.
Thorndon Tennis and Squash Club a obtenu une subvention de 30 000 $ pour l’évaluation sismique de son immeuble de Katherine Ave.
Le président du club, Rod Turner, affirme que, comme de nombreux organismes publics, il n’a pas beaucoup de capitaux à consacrer à ce type de dépenses.
« Nous étions très reconnaissants pour la subvention. Cela nous a permis au moins d’avoir une idée de ce que nous devions budgétiser.
Que se passe-t-il si un bâtiment n’est pas réparé ?
Une fois le délai expiré, le conseil peut émettre un avis indiquant que l’immeuble doit être libéré et, au besoin, il peut poursuivre le propriétaire en justice et obtenir une ordonnance pour faire terminer les travaux. Le conseil paie alors pour que les travaux soient effectués, et le coût est attaché à la propriété.
« Il existe des instruments assez directs en vertu de la loi sur le bâtiment que le conseil a la possibilité d’appliquer », déclare Moselen.
Le conseil municipal de Wellington s’est rendu devant la Haute Cour pour s’assurer que des travaux de renforcement sismique avaient été effectués sur l’hôtel Adelaide et le Toomath’s Building.
Moselen a déclaré que le conseil était en discussion avec le propriétaire pour comprendre les détails de son intention de poursuivre les travaux de construction pour un consentement aux ressources qui a été récemment accordé.
Il n’y a pas que les vieux bâtiments
La conseillère municipale Iona Pannett, présidente du comité de l’urbanisme et de l’environnement, surveille de près depuis plusieurs années la situation des bâtiments sismiques.
« Ce régime que nous avons est le plus strict au monde, où nous devons renforcer les bâtiments sujets aux tremblements de terre d’un certain laps de temps.
« Les gens étaient très inquiets pour les bâtiments plus anciens – et maintenant nous constatons que ce sont aussi des bâtiments plus récents. »
Au cours des trois dernières années, plusieurs immeubles importants de Wellington ont vu leur cote considérablement réduite, entraînant un exode des occupants.
Le mois dernier, le ministère de l’Éducation a décidé de quitter la maison Mātauranga lorsqu’une nouvelle évaluation technique selon l’évaluation sismique des bâtiments existants du MBIE (2018) a fait chuter sa note à 25 % du NBS.
Il n’est pas techniquement « prédisposé aux tremblements de terre » – pour le moment – car ses problèmes structurels de plancher préfabriqué n’étaient pas couverts par les directives d’évaluation nationales (2017).
Pannett dit que la science du bâtiment évolue, « il y aura donc d’autres problèmes que nous ne connaissons pas encore ».
Le gouvernement doit « examiner attentivement sa législation », dit-elle. « Parce que nous ne pouvons pas fermer la ville.
« Ce que vous devez faire, c’est adopter une approche assez chirurgicale, plutôt qu’une approche brutale, et dire, ‘Où sont les bâtiments vraiment à risque ?’ ”
C’était un problème complexe et difficile qu’il fallait aborder « décennie par décennie ».
« J’aimerais une ville résiliente demain, mais en réalité, nous ne pouvons pas nous le permettre, car les coûts ont explosé. »
Que se passe-t-il avec les bâtiments proéminents sujets aux tremblements de terre ?
La fermeture de bâtiments importants le long du Golden Mile de Wellington ces dernières années a pesé sur le dynamisme du centre-ville. Nous examinons où en sont certains d’entre eux dans leur travail d’évaluation et de renforcement.
Le parking Amora et James Smith
La fermeture de l’hôtel Amora et du James Smith Parking Building à Wakefield St a réduit à la fois la capacité d’hébergement et de stationnement de la ville.
Le propriétaire, Primeproperty Group, s’est engagé à renforcer les deux et à créer un nouvel hôtel cinq étoiles – mais les critères d’évaluation potentiellement changeants ont repoussé le calendrier.
Amora et James Smith Carpark Building avaient tous deux des conceptions de renforcement sismique pour les amener à 100% NBS, déclare Eyal Aharoni, directeur général de Primeproperty.
Il dit qu’il pourrait y avoir d’autres changements d’évaluation technique à venir qui nécessiteront d’autres améliorations, et l’entreprise attend de savoir exactement ce qu’il en est avant de commencer une partie des travaux.
Il s’agissait de « reconcevoir considérablement les travaux de construction pour avoir une capacité (NBS) considérablement plus élevée ».
« Cette capacité de 100% pourrait baisser lorsqu’ils changent les règles, mais nous pouvons vivre avec une capacité de 80% (NBS) pour un parking, mais nous ne pouvons pas vivre avec une capacité de 80% pour un hôtel cinq étoiles. »
Il s’attend à ce qu’il faille trois ans avant l’ouverture d’un nouvel hôtel cinq étoiles. Des travaux de renforcement parasismique avaient déjà commencé sur le bâtiment A du parking James Smith, qui abritait plus de 700 places de parking et la salle de bal de l’hôtel.
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La partie supérieure du bâtiment Stewart Dawsons est maintenant révélée après la restauration de la façade ornée. Le bâtiment a été renforcé à 130% du code et sera rouvert dans les mois à venir.
Édifice Stewart Dawson
Le groupe d’édifices patrimoniaux du 360 Lambton Quay, connu sous le nom d’édifice Stewart Dawsons, est un bon exemple de propriétaires qui ont pris la décision financière de renforcer et de restaurer leur immeuble.
Son propriétaire, Argosy Property, affirme avoir porté le bâtiment à 130% de NBS et a mis en place de nouveaux baux, avec des plans de réouverture prochainement.
La route a été longue, explique le directeur général Peter Mence, mais les bâtiments seront une excellente vitrine pour l’entreprise.
« Cela a certainement coûté cher. Cela ne s’est certainement pas accumulé, et pour être juste, il a certainement été difficile d’obtenir les consentements requis.
«Mais en mettant les finances de côté, le résultat final semble fantastique, et nous venons de le louer, donc c’est un bon résultat pour nous.
« C’est moderne, c’est vert, c’est du caractère, c’est du patrimoine et c’est du son. »
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La personne morale du Wellington Working Men’s Club Building à Cuba St est « prudemment optimiste » qu’elle respectera le délai de renforcement.
Club des hommes de travail de Wellington
Un autre bâtiment patrimonial important, dans la rue Cuba, le Wellington Working Men’s Club, subit le processus sismique.
Le président de la personne morale du bâtiment, Mark Ingram, a déclaré qu’il était « activement engagé dans la gestion des défis importants de la consolidation de nos bâtiments patrimoniaux depuis plus d’une décennie ».
«Nous continuons à travailler à travers une gamme de processus complexes pour trouver une solution appropriée qui équilibre la résilience du bâtiment, la fonctionnalité et la conservation du patrimoine.
« Nous sommes prudemment optimistes quant au respect de l’échéance de renforcement de 2027. »
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Reading International a été discret sur les plans de son complexe Courtenay Place, mais l’un de ses partenaires, Countdown, a déclaré qu’il travaillait toujours sur des plans avec Reading pour un supermarché dans le bâtiment.
Cinémas de lecture
Le bâtiment qui abritait Reading Cinemas à Courtenay Place est fermé depuis mi-2019. Reading n’a pas pu être contacté pour une mise à jour sur les plans de développement du complexe avec une gamme de points de vente, y compris un supermarché Countdown à l’arrière. Le conseil municipal de Wellington n’a été informé d’aucun plan de développement pour le bâtiment.
Un porte-parole de Countdown a déclaré que la chaîne travaillait toujours sur les plans d’un magasin à cet endroit et était en « discussions en cours avec Readings ».
Par les chiffres
33 – Les bâtiments commerciaux inférieurs à 34 % de la nouvelle norme de construction sont considérés comme sujets aux tremblements de terre.
6000 – Au cours des 15 dernières années, le WCC a évalué la résistance sismique de plus de 6 000 bâtiments. Un peu plus de 1000 d’entre eux ont été jugés sujets aux tremblements de terre.
600 – Environ la moitié des 1000 bâtiments ont été améliorés aux normes parasismiques ou démolis, laissant environ 600 PEB à achever.
70 – Au cours des cinq dernières années, environ 70 bâtiments par an ont été réparés et retirés de la liste
2027 – Un pic important d’avis EPB pour 228 devait expirer.
50 – Seuls 50% des propriétaires d’immeubles ont fait part au conseil de leur intention de répondre à leurs avis PEB.
