NEW YORK – Un locataire presque toute sa vie adulte, Clarence Swann a eu peur que les propriétaires utilisent la pandémie de coronavirus comme excuse pour arnaquer leurs locataires. Alors, désireux de déménager près de sa famille, l’ancien combattant à la retraite a acheté sa première maison le mois dernier à l’âge de 74 ans.

Swann a déclaré qu’il avait utilisé son statut de vétéran pour obtenir le prêt dont il avait besoin pour acheter une maison de ville de 196 000 $ cet été dans la région de Lake Wylie, en Caroline du Sud.

«Le premier besoin à mon âge était que je voulais de la stabilité», dit-il.

Swann est l’un des dizaines de milliers d’acheteurs qui se sont lancés dans le marché du logement ce printemps et cet été alors même que le coronavirus a bouleversé l’économie américaine. La présence de ces acheteurs, associée à une forte baisse du nombre de maisons sur le marché, a conduit les prix des maisons à des niveaux records dans la plupart des régions des États-Unis, selon une analyse des données sur les prix des logements par l’Associated Press et Core Logic.

Le prix moyen des maisons aux États-Unis en mai a augmenté de 4,2% par rapport à il y a un an. Les données montrent que les prix des maisons moins chères – ceux que l’on trouve dans le tiers inférieur des prix dans les régions métropolitaines et un objectif typique pour les premiers acheteurs – ont augmenté plus rapidement que le reste du marché, augmentant de 6,7% par rapport à il y a un an.

La pandémie de coronavirus a contribué à façonner le marché du logement en influençant tout, de la direction des taux hypothécaires à l’inventaire des maisons sur le marché en passant par les types de maisons en demande et les emplacements souhaités.

La pandémie a poussé l’économie américaine dans une profonde récession alors que de nombreuses entreprises ont fermé leurs portes, ce qui a contraint la Réserve fédérale à abaisser considérablement les taux d’intérêt. Le taux hypothécaire moyen est passé d’environ 3,75% au début de l’année à moins de 3% en quelques semaines après que la pandémie a frappé les États-Unis.

Cette baisse soudaine des taux hypothécaires a été une aubaine instantanée pour l’abordabilité des logements, ont déclaré les économistes, permettant à de nombreux acheteurs de s’offrir des maisons beaucoup plus chères tout en conservant les mêmes mensualités.

«Une baisse de 0,75 point de pourcentage peut ne pas sembler beaucoup, mais c’est comme donner 40 000 $ à un acheteur d’une maison de 475 000 $, qui est en mesure d’obtenir plus de maison pour le même paiement mensuel», a déclaré Taylor Marr, économiste principal chez Redfin.

La pandémie a également poussé les vendeurs à retarder la mise sur le marché de leur maison. Les vendeurs, qui sont généralement plus âgés que les acheteurs, étaient soit préoccupés par l’économie, soit inquiets pour leur travail, généralement réticents à faire entrer des étrangers chez eux, ou une combinaison des trois. L’offre de maisons disponibles à la vente en mai a chuté de près de 30% par rapport à l’année précédente.

Le manque de propriétés saisies à vendre était également un facteur mineur, car les États et le gouvernement fédéral ont imposé des moratoires sur les expulsions et les saisies.

«L’offre et la demande sont complètement déréglées. J’ai moins d’un mois de logements dans ma région », a déclaré Jay Rinehart, un agent immobilier dans la région métropolitaine de Charlotte, en Caroline du Nord.

Comme presque toutes les autres industries, l’immobilier s’est arrêté en mars lorsque les gouverneurs du pays ont mis en place des ordres de maintien à la maison. Mais une fois ces commandes levées, les acheteurs qui avaient l’intention d’acheter en 2020 avant la pandémie sont revenus sur le marché, ont déclaré des agents immobiliers.

L’accroissement de l’abordabilité des logements a probablement joué un rôle dans la hausse des prix des maisons de départ ou de celles dont le prix se situe dans le tiers inférieur du marché.

À Washington, DC, l’agent immobilier Sandy Shimono a déclaré que la plupart des activités des trois derniers mois concernaient des maisons entre 400 000 $ et 650 000 $, qui dans la région métropolitaine chère de DC sont considérées comme des maisons de départ.

«Beaucoup sont fatigués de louer et enfin l’accessibilité à la maison semble être un objectif atteignable», a déclaré Shimono.

Il est trop tôt pour dire si un exode des villes vers les banlieues sera durable. De nombreux employeurs ont dit aux employés de s’attendre à travailler à distance jusqu’au début de 2021, certaines entreprises parlant maintenant d’au moins un travail effectué à distance indéfiniment.

La pandémie a également modifié temporairement le type de maisons en demande. Les familles recherchent des maisons avec des chambres, surtout si les enfants peuvent faire de l’apprentissage à distance dans un avenir prévisible.

Darin LaFramboise, 35 ans, et son fiancé avaient l’intention de déménager à terme du centre de San Francisco vers la banlieue lorsqu’ils auraient une famille. Mais la pandémie les a obligés tous les deux à travailler à distance et à planifier leurs réunions Zoom l’un autour de l’autre pour ne pas se parler. Ils ont accéléré leur recherche d’une maison.

«Nous avons adoré être dans le centre-ville, mais une fois que les taux d’intérêt ont baissé comme ils l’ont fait, nous avons commencé à chercher sérieusement», a-t-il déclaré.

Le couple s’est retrouvé vide au début – même perdant sur une propriété où son offre était de 200000 $ au-dessus de l’offre – mais a finalement trouvé une maison de trois chambres à Lafayette, en Californie, sur un demi-acre de terrain à 55 minutes du centre-ville de San Francisco en train, pour 1,65 million de dollars.

«Le centre-ville (de Lafayette) nous rappelle beaucoup où nous vivions à SF, et nous avons accès aux marchés et aux restaurants comme avant», a-t-il déclaré.

«De plus, nous avons de l’espace!»

Toutefois, certaines menaces pèsent sur la résilience du marché du logement.

Les prix des maisons ont augmenté alors que le pays est en proie à une profonde récession. De nombreuses protections mises en place dans les premiers jours de la pandémie touchent maintenant à leur fin – les expulsions recommencent et les saisies sont susceptibles de suivre. Les prestations de chômage améliorées ont également expiré, avec des chômeurs laissés dans l’espoir que le Congrès puisse parvenir à un accord pour les prolonger.

Une analyse des données hypothécaires montre qu’environ 7,5% de tous les prêts hypothécaires actifs restent dans une sorte de programme d’abstention, selon l’agrégateur de données financières Black Knight. Environ 2,2 millions de programmes d’abstention de trois mois expireront en septembre.

Avec moins de protection et la certitude que la pandémie durera le reste de l’année, des milliers de propriétaires pourraient prendre du retard sur les paiements et voir leur maison saisie. Un afflux soudain de l’offre pourrait freiner les prix des maisons au second semestre.

En outre, ceux qui cherchent à acheter récemment sont en grande partie des acheteurs d’une première maison, qui ont souvent des revenus inférieurs et sont plus sensibles aux changements de fortune économique que les riches.

« Je pense qu’il y a un risque important à venir, en particulier pour les acheteurs des niveaux inférieurs du marché du logement, mais probablement plus particulièrement pour les locataires », a déclaré Marr de Redfin.