• Avec l’apocalypse du commerce de détail qui s’accélère suite à la pandémie, les promoteurs et les propriétaires cherchent de plus en plus à réaménager le commerce de détail en espaces résidentiels ou industriels.
• La stratégie existe depuis plus de 15 ans, mais les experts de l’immobilier commercial ont déclaré à Business Insider que la pandémie avait suscité un intérêt accru.
• Les restrictions budgétaires imposées par la pandémie ont également eu un impact sur le réaménagement. Simon Property Group a mis ses projets en pause, tandis que Brookfield Property Partners a vendu un centre commercial qu’il prévoyait de réaménager.
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L’apocalypse du commerce de détail battait déjà son plein avant que le coronavirus ne frappe. Après des semaines d’arrêt total, et maintenant des mois d’incertitude, il est devenu clair que la pandémie n’a fait que rendre la pente descendante encore plus raide.

De grands détaillants comme Neiman Marcus, JC Penney et J Crew ont déposé le bilan, et les données de Yelp montrent que sur les près de 16000 restaurants qui ont fermé depuis le début de la pandémie, 60% d’entre eux pourraient rester fermés définitivement.

Avec autant de fermetures et de réductions d’effectifs, et le commerce électronique continuant à engloutir davantage de ventes au détail, les propriétaires d’actifs de vente au détail sous-performants doivent se demander, que doivent-ils faire de leur espace? Les États-Unis ont le plus d’espace de vente au détail par personne de tous les pays, avec 23,5 pieds carrés par personne contre 4,6 pieds carrés au Royaume-Uni.

Au cours des 20 dernières années environ, les conversions d’espaces de vente au détail en d’autres types d’actifs, tels que des appartements ou des installations industrielles légères, ont été un moyen pour les propriétaires de gérer les actifs de vente au détail sous-performants. Ce réaménagement peut être à usage mixte, en gardant certains commerces de détail en place, ou peut totalement réutiliser un actif à partir de zéro.

« Le réaménagement est quelque chose qui est sur la table et dans l’esprit des gens depuis que le terme apocalypse du commerce de détail ou mort du commerce de détail a été évoqué pour la première fois », a déclaré à Business Insider Omar Eltorai, analyste de marché chez la société de données CRE Reonomy.

Business Insider s’est entretenu avec deux experts de la CRE qui ont constaté une augmentation de l’intérêt des propriétaires et des promoteurs pour la conversion d’espaces commerciaux en propriétés résidentielles, industrielles et de soins de santé depuis le début de la pandémie. Ils nous ont expliqué pourquoi la tendance se réchauffait, où nous pourrions voir davantage de propriétés converties et pourquoi les conversions peuvent être difficiles à réaliser.

Comment les commerçants peuvent convertir une propriété

Pour les propriétaires de commerces de détail, la conversion d’un type de propriété n’est pas une mince affaire. Cela nécessite généralement une renégociation avec les prêteurs et les investisseurs qui ont investi leur argent dans un immeuble de vente au détail, de longues batailles pour zoner l’espace et une construction coûteuse.

«Ce n’est jamais le premier choix de quiconque de convertir le commerce de détail en une autre classe d’actifs», a déclaré à Business Insider Chris Wilson, vice-président exécutif chez JLL et responsable de la vente au détail de l’agence nationale de l’entreprise.

«Les gens du commerce de détail ne se disent pas:« J’aurais bien aimé avoir un opérateur du dernier kilomètre sur ma propriété », a déclaré Wilson.

Au lieu de cela, la décision est souvent prise pour le développeur par les performances du site. Le commerce de détail haut de gamme ou de classe A a continué de voir ses revenus augmenter au cours de la dernière décennie, bien que le commerce de détail sous-performant, plus éloigné des centres de population et des destinations touristiques, a subi le plus gros des résultats négatifs.

Ces tendances pourraient changer, car la pandémie de coronavirus menace de réorganiser les actifs qui fonctionnent bien et ceux qui sont en difficulté.

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Il y a environ 15 ans, selon Wilson, le réaménagement des propriétés commerciales est devenu un outil majeur dans les boîtes à outils des développeurs – car il les a aidés à trouver un moyen de combler les espaces en difficulté ou de tirer plus de revenus de leur propriété. La tendance a coïncidé avec une évolution vers des développements à usage mixte qui associaient des appartements avec des espaces de vente au détail allant des restaurants aux épiceries, et englobaient à la fois le réaménagement et la conversion de bâtiments anciens ainsi que le développement de nouvelles propriétés à usage mixte.

Il s’est poursuivi tout au long de la crise de 2008 et jusqu’à aujourd’hui, car une nouvelle vague de postes vacants dans le commerce de détail rend déjà les conversions plus attrayantes.

« Je pense que COVID a accéléré ces conversations, non pas de conversation à action, mais en apportant plus de propriétés sur la table pour être discutées », a déclaré Eltorai de Reonomy.

De nouvelles cibles et de nouveaux actifs

Christopher Sowers, vice-président principal du groupe consultatif multifamilial de Colliers, a déclaré à Business Insider que ces types de conversions s’accéléreraient grâce à la pandémie. Il voit également plus d’hôtels, qui ont été critiqués par le ralentissement mondial des voyages, être également considérés comme des objectifs de réaménagement possibles.

Le commerce de détail, qui avait auparavant connu une conversion en immeubles d’appartements ou en immeubles industriels, est également envisagé pour des utilisations dans les domaines de la santé et des sciences de la vie, cet actif ayant récemment été très performant.

Une population vieillissante, nécessitant plus d’espace de bureau médical, et les progrès de la biotechnologie qui ont créé un boom sur les marchés des technologies de la santé, ont conduit à un boom du sous-marché immobilier. Perspectives du marché immobilier américain 2020 de CBRE a noté que le secteur a enregistré un investissement moyen de 12,2 milliards de dollars chaque année de 2014 à 2019.

Wilson a déclaré à Business Insider que JLL travaillait sur un important portefeuille de 140 magasins à grande surface qui chercherait à convertir un tiers des magasins en espace médical.

L’idée de conversion a également pris de l’ampleur pour d’autres types d’espace qui ont vu la demande stagner pendant la pandémie.

La start-up Bluelofts, basée à Dallas, au Texas, a développé un moyen de transformer les étages vacants des immeubles de bureaux en appartements modulaires. Avec le travail à distance et l’effondrement des marchés pétroliers et gaziers qui ont porté deux coups importants au marché de Dallas, cette stratégie semble avoir beaucoup de vent en arrière.

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Le réaménagement ne signifie pas toujours la détresse

Alors que le coronavirus a accéléré les conversations sur la conversion du commerce de détail en difficulté, les conversions ne sont pas toujours le signe d’un actif en difficulté.

Dans le quartier Allston de Boston, New Balance est en train de réaménager 15 acres de terrain industriel dans une propriété à usage mixte comprenant des bureaux, des installations sportives, une salle de concert, des commerces au rez-de-chaussée et des complexes d’appartements. Le développement a déjà ouvert le siège de New Balance et les installations de pratique pour les Bruins de Boston et les Celtics.

Juste en face de la rue, il y a un Stop & Shop qui sert les résidents locaux d’Allston et les nuées d’étudiants qui vivent dans la région. Colliers ‘Sowers a conseillé Stop & Shop, propriétaire de la propriété sur laquelle se trouve son magasin, lors de son réaménagement de cet emplacement proposé en 2018.

Le magasin a du succès, mais Sowers a déclaré que le développement de New Balance indiquait qu’il y avait une «utilisation plus élevée et meilleure qu’une épicerie à un seul niveau». Leur solution est la le plus grand développement que le quartier ait jamais connu, un mélange de 868 nouveaux logements, une épicerie nouvellement réaménagée avec des commerces de détail supplémentaires et quelques espaces de bureaux.

Il sera difficile de maintenir l’épicerie en activité pendant une grande partie du développement, selon Sowers, mais la stratégie montre comment le développement de la vente au détail à usage mixte peut réellement stimuler les performances de l’actif d’origine. L’épicerie aura une clientèle intégrée forte de plus de mille personnes, et les appartements supplémentaires feront partie d’un quartier pratique et polyvalent, un «gagnant-gagnant» pour les clients.

Ce réaménagement axé sur l’épicerie est un exemple de classe de réaménagement qui met à niveau des actifs déjà très performants.

Les grands paris sur le réaménagement de Brookfield

Brookfield Property Partners s’est lancé dans des projets de réaménagement comme dans le centre commercial de classe A Alderwood Mall à Lynwood, une banlieue de Seattle. La société continuera d’exploiter le centre commercial, mais construit également un complexe d’appartements de 300 unités sur place avec l’aide de la fiducie d’investissement immobilier AvalonBay.

Dans le cadre d’une autre grande entreprise, Brookfield a acquis le principal exploitant de centres commerciaux GGP en 2018, prenant en charge 125 propriétés et a annoncé son intention de réaménager environ 100 de ces propriétés sur l’appel des résultats de novembre 2018.

La complexité du réaménagement signifie que Brookfield doit trouver la meilleure utilisation pour chaque propriété du portefeuille, trouver la bonne combinaison de classes d’actifs de détail et résidentielles ou autres, demander le rezonage de chaque propriété individuellement, puis relever le défi de réaménager réellement le emplacement.

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Certes, si un projet de réaménagement n’a pas de sens démographique et financier, il est peu probable que les entreprises le réalisent.

Brookfield a récemment abandonné les plans de réaménagement d’un centre commercial à Burlington, VT qu’il avait acquis en 2017, le le journal Wall Street a rapporté mardi. La société avait initialement prévu de construire des appartements et une tour de bureaux de 10 étages sur le site d’un centre commercial démoli, mais a maintenant vendu le site à un partenaire local, Devonwood Investors.

Brookfield a confirmé les rapports à Business Insider. Un porte-parole de la société a ajouté qu’après « une analyse approfondie et un investissement important en temps et en argent », Brookfield a constaté que la poursuite du développement ne répondrait pas aux objectifs économiques de la société ou aux meilleurs intérêts de ses investisseurs.

Les préoccupations fiscales ont interrompu d’autres réaménagements: Simon Property Group a annoncé qu’il avait suspendu ou éliminé plus d’un milliard de dollars de capital qu’il avait mis de côté pour le développement et le réaménagement des centres commerciaux lors de son appel de résultats du premier trimestre. Le groupe n’est pas revenu sur les demandes de commentaires supplémentaires.

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