Exemple : Deux emprunteurs ayant un âge, des profils de revenu et des cotes de crédit similaires ont déposé une demande de prêt immobilier. L’un se voit accorder un prêt d’une durée de 20 ans et à un taux d’intérêt de 8,25 %, le même taux que la banque offre aux clients ayant un pointage de crédit élevé. La seconde est sanctionnée d’un montant inférieur et à un taux plus élevé. Il est également obligé de fournir d’autres preuves documentaires de sa solvabilité. En termes simples, la banque craint que le prêt ne se détériore.

C’est une situation à laquelle sont régulièrement confrontés les emprunteurs sans revenu salarial régulier. Les banques et autres institutions de financement hypothécaire ont du mal à évaluer leur capacité de remboursement et font preuve de prudence. Ces clients sont désavantagés et se retrouvent exclus du marché des prêts immobiliers. Ils finissent par s’adresser à des institutions qui facturent des taux d’intérêt plus élevés pour assumer le risque de crédit supplémentaire. Ceux qui travaillent dans l’économie informelle (vendeurs de légumes, camionneurs, journaliers) ont du mal à obtenir un financement hypothécaire.

Globalement, les garanties hypothécaires offrent une solution de contournement à ce problème. Ce concept a également commencé à gagner du terrain en Inde par le biais de l’India Mortgage Guarantee Corporation (IMGC), qui travaille avec les banques et les sociétés de financement hypothécaire pour garantir que le risque de prêter à certains consommateurs est réduit. « Nous sommes conçus pour être un amortisseur tiers indépendant », déclare Mahesh Misra, directeur général d’IMGC.

Au cours de la dernière décennie, IMGC a garanti Rs15 400 crore de prêts immobiliers au profit de 85 200 emprunteurs. Il s’attend maintenant à ce que l’ampleur de ses opérations augmente rapidement et prévoit de garantir des prêts d’une valeur de 10 000 crores de roupies au cours du prochain exercice. La société compte parmi ses actionnaires la National Housing Bank, Genworth et Sagen. L’entreprise réalise un bénéfice d’exploitation, mais les règles comptables l’obligent à amortir les revenus sur la durée du prêt et elle ne réalise donc pas encore de bénéfices en espèces.

Voici comment cela fonctionne. Lors d’une demande de prêt hypothécaire, un emprunteur qui n’est peut-être pas dans le panier auquel une banque ou une société de financement non bancaire prête est informé d’une option qui lui permet d’obtenir, moyennant une somme modique, soit un montant de prêt plus élevé, soit une durée plus longue.

Les frais correspondent généralement à un ajout de 0,25% au taux d’intérêt que l’emprunteur paierait. Ainsi, si le prêt devait être offert à, disons, 8,5 % à un client normal, pour 8,75 %, cet emprunteur pourrait obtenir le prêt. Le paiement supplémentaire s’élève à Rs17 par mois sur chaque Rs1 lakh emprunté. De son côté, IMGC reçoit 1,3 % du montant du prêt à titre de commission pour la fourniture de la garantie.

En l’absence de cela, l’emprunteur devrait soit s’adresser à un établissement de crédit qui offrirait un taux plus élevé, soit accepter un montant de prêt inférieur. Dans certains marchés comme le Canada, les garanties hypothécaires sont un produit obligatoire tandis que dans d’autres comme les États-Unis, les prêts dont le ratio prêt/valeur dépasse 80 % doivent être accompagnés d’une garantie hypothécaire. « Nous considérons cela comme un produit social qui place les gens dans des maisons », déclare Stuart Take, directeur d’IMGC.

En Inde, une fois que le prêt devient mauvais, c’est-à-dire qu’aucun paiement n’est effectué pendant 90 jours, la garantie entre en jeu et IMGC verse sa part du paiement. Les banques, pour leur part, doivent continuer à chasser l’emprunteur pour l’argent avant de décider si la propriété doit être saisie. Une fois que la propriété est vendue par le biais du SARFESI ou de la loi sur la titrisation et la reconstruction des actifs financiers et l’application des sûretés, la société de garantie hypothécaire est remboursée de sa part.

Afin de se protéger contre l’aléa moral des banques adoptant des pratiques de souscription laxistes, IMGC et la banque doivent convenir au préalable d’un prix de vente minimum. En outre, IMGC garantit deux ans du montant du prêt. « C’est suffisamment de temps pour que le prêteur puisse faire valoir sa créance par l’intermédiaire de SARFESI », déclare Misra.

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Mais peut-être que la fonction la plus importante exercée par IMGC est d’aider au cours du processus de souscription. Les banques et les institutions financières ont eu du mal à développer les bonnes mesures de crédit pour les nouveaux clients de crédit ainsi que pour ceux qui n’ont pas de flux de revenus réguliers. Le développement de ces modèles peut prendre des années et même dans ce cas, ils sont toujours sujets à des erreurs statistiques.

D’autre part, l’élargissement de la couverture des prêts immobiliers par le biais de programmes tels que le Pradhan Mantri Awas Yojna est un besoin important et IMGC joue un rôle important dans ce segment. Selon Take, les deux tiers des prêts garantis sont pour des hypothèques inférieures à Rs30 lakh. Il dit que la taille moyenne des prêts garantis devrait continuer à diminuer. Cela permet également aux banques de conserver un coussin de fonds propres inférieur et de libérer des capitaux pour d’autres opérations bancaires.

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IMGC travaille actuellement à développer sa propre cote de crédit basée sur les données des dizaines de prêteurs avec lesquels ils travaillent. Par exemple, si un vendeur de légumes à Surat dit qu’il gagne Rs9 000 par mois, IMGC peut vérifier sa base de données pour de tels cas et voir si le montant semble correct. Ces capacités de souscription mettent des années aux banques à se développer. Gruh Finance a été un pionnier dans ce domaine et a développé ses propres modèles de souscription. Sudhin Choksey, son ancien directeur général, déclare : « Nous avons vu la garantie hypothécaire comme un bon produit, mais qui représenterait une dépense inutile pour nos clients. Nous avons décidé de ne pas l’offrir. (Gruh fait partie de Bandhan Bank). Mais pour les autres banques qui souhaitent augmenter leurs livres plus rapidement, la garantie hypothécaire offre une voie sûre. Misra prévoit de déployer un pointage de crédit IMGC dans environ deux ans.

Pour l’instant, IMGC a payé 1 500 réclamations sur les 80 000 prêts garantis et a vu un pic de réclamations lors de l’épidémie de Covid. « Tout le monde (les établissements de crédit) souhaite que son portefeuille de prêts ait une certaine apparence et maintenant ils peuvent clairement voir comment cela fonctionne pour eux », explique Misra. Attendez-vous à ce que peu d’autres sociétés de garantie hypothécaire s’installent en Inde au cours des prochaines années.