Le fait que les smartphones soient des appareils de surveillance parfaits a été mis en avant depuis longtemps. Et les données sont extrêmement utiles en B2B.

Wolf here: La plupart des discussions portent sur la façon dont les smartphones espionnent leurs utilisateurs afin de les bombarder des publicités les plus efficaces et de leur vendre plus de choses. Mais il y a d’autres aspects de leur espionnage qui ont été commercialisés à des fins entièrement différentes, où ces données utilisateur sont utilisées dans des transactions interentreprises exploitables en coulisses. Voici donc un exemple de l’utilité des données consommateurs dans l’immobilier commercial…

Par John E. McNellis, directeur à Partenaires McNellis, pour WOLF STREET:

Geofence: Une frontière virtuelle établie autour d’un emplacement géographique, tel qu’un centre commercial ou un espace de vente au détail.

Posséder un commerce de détail est un défi depuis la Grande Récession. Vous en connaissez probablement les raisons: surdimensionnement, Internet, capital-investissement rapace, trop de locataires terne. Vous savez également que chaque mouvement que vous faites, chaque respiration que vous prenez, est enregistré par votre téléphone mobile. Cette dernière circonstance a permis à une société intelligente, Placer AI, de développer l’outil le plus utile pour l’immobilier commercial depuis que Hewlett Packard a introduit le HP-12C en 1981. (Calculatrice financière phénoménale, la 12C est devenue le boulier de notre temps, utilisée par un nombre de mandarines qui diminue lentement).

Alors que le logiciel de Placer est sans aucun doute d’une complexité à couper le souffle, son outil est – en substance – aussi simple qu’un videur comptant les clients d’une boîte de nuit avec un clicker. Placer permet de mettre en place une «geofence» autour d’un centre commercial, d’un immeuble commercial ou même d’un petit espace locataire, puis de calculer le trafic de plain-pied de cette zone finie en comptant les téléphones franchissant son seuil. En utilisant ces visites téléphoniques et un ou deux algorithmes, Placer fournit un décompte précis du trafic de la zone géo-clôturée. Un couteau suisse ressemble à une cuillère par rapport aux multiples utilisations offertes par ce compteur de trafic.

En cas d’infraction, un propriétaire peut utiliser Placer pour prouver que son centre a plus de trafic piétonnier que, disons, trois centres concurrents et inciter ainsi les locataires potentiels à louer son espace vacant. Elle peut utiliser ces données pour déterminer le «chemin d’achat», c’est-à-dire d’où viennent les clients de son centre et, accessoirement, où ils vivent. (Si votre téléphone reste longtemps en place pendant la journée, l’algorithme dit que vous travaillez là-bas; la nuit, que vous y habitez.) Avec cette information, elle peut approcher un locataire déjà dans la zone commerciale, montrer qu’il n’obtient aucun trafic d’une clé code postal et soutiennent qu’il devrait ajouter un nouveau magasin à son centre pour combler ce vide.

Pour la défense, cela fonctionne comme ceci: le locataire dit: «Je n’ai pas de clients, je ne peux pas payer de loyer.» Le propriétaire avisé répond: «En fait, Placer dit que votre circulation piétonnière est bonne. Payer. » Ou quand vient le temps de renouveler un bail, ce fournisseur de café de plusieurs milliards de dollars dit: «Vous devez baisser notre loyer de 20% ou nous marchons.» Vous transmettez les données Placer qui classent le trafic de votre magasin dans le quartile supérieur des magasins de café du nord de la Californie. Coffee soupire, arrête le cliquetis du sabre et exerce tranquillement son option.

Placer AI est relativement nouveau, je viens d’en entendre parler (pas de surprise là-bas, je suis toujours en train d’exploiter mon 12C), mais les plus grands acteurs de la vente au détail l’ont déjà, ce qui leur donne encore un grand avantage sur les petits gars de l’industrie. Quel est le petit bonhomme à faire? Placer coûte cher – les abonnés paient une redevance annuelle fixe en fonction du nombre d’utilisateurs individuels. Le PDG d’une firme de courtage super-régionale m’a dit que son entreprise payait 40 000 $ par an, tandis qu’une grande FPI évaluait son coût de souscription à 100 000 $ par an. Bien au-delà de la portée de l’investisseur occasionnel ou de la petite entreprise effectuant quelques transactions par an.

Que doit faire le petit bonhomme? Facile. Insistez pour obtenir les données Placer gratuitement de sa société de courtage. Les plus grandes entreprises – CBRE, Cushman Wakefield, Marcus & Millichap, etc. – l’ont ou leurs principaux courtiers de détail en ont. Si un courtier essaie de vous convaincre d’acheter un Walgreen à Elko (ne le faites pas), faites-lui bifurquer le trafic piétonnier du magasin. Si vous jouez à la défense, par exemple un renouvellement de café, demandez à votre courtier préféré de gérer les données de trafic pour vous. (Au fait, c’est une autre raison de payer des commissions complètes).

Nous avons fait exactement cela; nous avons un locataire majeur avec une option de location à un loyer équitable du marché. Dans le cadre des négociations, nous avons demandé à ce locataire son compte de résultat pour notre magasin et avons obtenu des grillons. Ensuite, nous avons demandé à notre courtier placer le trafic du magasin pour nous. Ce rapport place le trafic de notre magasin dans le top 10 pour cent du portefeuille national de ce locataire. Un peu d’informations utiles.

Une dernière remarque: le trafic piétonnier est excellent, mais ce n’est qu’une des deux variables dont vous avez besoin pour calculer les ventes brutes du locataire et donc sa rentabilité (votre objectif ultime). L’autre? La taille moyenne du ticket ou du panier de ce locataire particulier. Cela peut prendre quelques recherches, Internet étant un bon point de départ. Le net vous dira, par exemple, que le panier moyen d’un supermarché est de 55 $. Si Placer dit que votre magasin compte 750 000 visites de clients par an, vous pouvez deviner qu’il génère environ 41 000 000 $ de ventes annuelles. Bonne chance. Par John E. McNellis, auteur de Réussir dans l’immobilier: débuter en tant que développeur.

Travailler de n’importe où a coûté la bave. Chez Dropbox, «toutes les catégories de dépenses ont bénéficié d’une baisse des coûts liés aux installations, grâce à nos employés travaillant à domicile.» Lire… Ce que la perte immobilière de 400 millions de dollars de Dropbox révèle sur les loyers de bureaux dans la plus grande surabondance de bureaux de San Francisco

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