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Suzanne Stevens – suzanne.stevens@granitemediapartners.com

Jason Hennington – jason.hennington@granitemediapartners.com

Une nouvelle loi potentielle pourrait soulager les propriétaires vivant dans l’ombre de Samsung Austin Semiconductor en leur permettant de demander à Taylor de se retirer de la juridiction extraterritoriale de la ville.

Il s’agit de plaintes de propriétaires fonciers le long de Windy Ridge Road et d’autres parcelles à proximité de l’usine sud-coréenne de plusieurs milliards de dollars qui affirment que les restrictions de croissance de la ville rendent difficile, voire impossible, la vente de leurs terres.

De nouveaux accords entre la ville et des constructeurs et promoteurs sud-coréens, dont Bando Construction, qui érige des logements à proximité des usines Samsung, ajoutent aux inquiétudes de ces propriétaires fonciers.

Cependant, il peut y avoir une voie à suivre pour les propriétaires fonciers qui se sentent lésés, a déclaré l’avocat Chris Johns, qui enquête sur une éventuelle action en justice de masse contre la ville impliquant près de 50 ensembles de propriétaires dans l’ETJ.

Johns soutient que la pratique de la ville de désigner des zones comme aucune croissance et une croissance limitée équivaut à un « zonage fantôme » de l’ETJ – quelque chose qu’elle ne peut pas faire légalement, soutient-il. Et cela empêche les résidents de vendre leur terrain à la juste valeur marchande.

« Je n’aime pas que la ville choisisse les gagnants et les perdants », a déclaré Johns.

Lors de la rédaction du procès potentiel, il a déclaré avoir également travaillé avec des législateurs d’élaborer le projet de loi 2038 du Sénat de l’État pour proposer aux propriétaires fonciers situés en périphérie d’une ville de demander à une municipalité de sortir d’un ETJ.

Le projet de loi a été adopté à la fois par la Chambre et le Sénat du Texas et, le 9 mai, a été en attente de la signature du gouverneur Greg Abbott. Johns a déclaré que bien que ce soit une victoire, l’histoire n’est pas terminée, car les développeurs potentiels devront toujours postuler au comté de Williamson pour les services publics.

En remontant Windy Ridge Road jusqu’au CR 405, vous ne pouvez qu’apprécier la vue. Le maïs pousse en abondance dans un champ, les chevaux paissent dans un autre, puis, poussant comme une nouvelle récolte, une enseigne à vendre après l’autre.

Au détour d’un virage, le raisonnement derrière l’exode massif devient clair. Le plus gros investissement de la Corée du Sud aux États-Unis émerge des terres agricoles autrefois ininterrompues comme un monstre de métal, engloutissant 1 200 acres (près de 2 milles carrés) d’un coup.

John et Renee Kitsmiller font partie des habitants de la région de Taylor vivant dans l’ombre de Samsung qui souhaitent partir avant que l’usine ne devienne opérationnelle l’année prochaine.

Ils ont acheté leurs 39 acres en 2006 après être tombés amoureux de la région et ont même plaisanté sur le fait d’être enterrés sur la propriété. Ils ont pensé à rester, même s’ils étaient à moins d’un mile de la nouvelle usine, mais lorsque la construction a commencé, leurs problèmes ont également augmenté.

Renee Kitsmiller a déclaré que ce n’était pas la vie tranquille à la campagne qu’ils avaient prévue.

« C’était si perturbant, si soudain et personne ne nous a même demandé si c’était ce que nous voulions », a-t-elle déclaré.

Il y a un an, les Kitsmillers ont mis leur terrain en vente mais n’ont reçu aucune offre. Ils disent que cela avait tout à voir avec le fait que la ville de Taylor a désigné Windy Ridge comme une zone de non-croissance.

John Kitsmiller ne mâche pas ses mots.

« Je me plains de cela tous les jours, je dis aux gens que c’est (juron), nous sommes (juron) », a-t-il déclaré.

La fonderie de fabrication de 17 milliards de dollars de Samsung – le plus gros investissement étranger de l’histoire du Texas – fait désormais partie intégrante du paysage de Blackland Prairie, le dernier ajout à l’entreprise commerciale de l’entreprise qui a débuté dans les années 1990 avec une autre usine à environ 20 miles à Manor.

Les partisans disent que l’entreprise Taylor promet d’apporter des milliers d’emplois dans la région, plus de diversité culturelle, des subventions ou d’autres financements aux institutions locales et des stages bénéfiques.

Mais les critiques affirment qu’il y a un autre côté à l’histoire.

La maison des Kitsmillers et d’autres dans la région de Windy Ridge font partie de l’ETJ de Taylor. Il s’agit d’un terrain en dehors des limites de la ville où les résidents ne bénéficient pas de services tels que l’électricité ou l’eau. Chaque ville a un ETJ comme moyen de définir la croissance potentielle et les limites des futurs services. Taylor a d’abord élaboré son plan complet pour l’ETJ en 2021, puis à nouveau en 2022 après l’annonce de l’accord avec Samsung en novembre 2021, car la ville a déclaré qu’elle devait répondre aux besoins de Samsung.

Le maire Brandt Rydell a déclaré que la préservation des terres agricoles dans la région de Windy Ridge était essentielle.

« La dernière chose que nous voulons voir à Taylor, c’est beaucoup de développements résidentiels entassés juste contre cette usine », a-t-il déclaré.

Il y a beaucoup en jeu dans ce jeu. Selon Johns, la ville a tué 100 millions de dollars en transactions foncières en utilisant son plan global comme guide.

« Un promoteur se rend à la ville et la ville dit que nous ne pouvons pas vous offrir de services publics dans cette zone pendant 20 ans. Qui resterait? dit Johns.

L’un de ces accords ratés concernait le terrain de Betty Fleming, a-t-elle déclaré. Elle possède près de 36 acres dans l’ETJ non loin des Kitsmillers. L’année dernière, elle a accepté une offre d’une société de développement basée à Las Vegas, Centura Development Co. LLC pour 5 millions de dollars.

Mais, pendant la période d’option dans le cadre de la diligence raisonnable de Centura, la société a contacté le directeur adjoint de la ville, Tom Yantis, qui, dans un e-mail à Centura, a déclaré :

« Merci de nous avoir contactés. La propriété que vous avez décrite se trouve à l’extérieur des limites de la ville et sous la désignation de secteur de croissance restreinte de la ville dans notre plan global. La propriété n’est pas non plus dans la zone de service d’eau ou d’égout de la ville. À l’heure actuelle, les plans de la ville ne prévoient pas l’aménagement de cette propriété pour un développement domiciliaire. Je serais heureux de discuter d’autres propriétés qui s’inscrivent dans les plans de croissance prévus de la ville pour un développement domiciliaire dans l’un de ces quartiers. »

En conséquence, Centura a annulé son offre de 5 millions de dollars à Fleming et a soumis une nouvelle offre de 3 millions de dollars, soit une réduction de près de 40 %.

« Ça pue. La ville essaie de jouer aux courtiers et d’obtenir les offres qu’elle souhaite », a déclaré Alice Duffy, une agente immobilière.

Duffy a ajouté qu’elle avait vu tant d’offres échouer de la même manière et que rien ne se vendait à cause de cela. Alors que d’autres dans et autour de Taylor bénéficient de l’augmentation de la valeur des terres, beaucoup dans l’ETJ n’ont pas cette chance. Duffy a déclaré qu’en limitant ce que les promoteurs peuvent faire avec le terrain, la ville maintient la valeur des propriétés.

Dans le même temps, le comté évalue les terres en dehors des prix agricoles, de sorte que les impôts augmentent.

« Personne ne va payer la juste valeur marchande comme ça », a déclaré Duffy.

Cependant, quelques privilégiés dans la zone de croissance restreinte de l’ETJ ont reçu une valeur supérieure à la juste valeur marchande. La famille de Rydell possédait 79 acres dans le secteur et en mars 2022, Taylor Heights LLC a demandé une dérogation à la ville pour retirer la superficie de la zone restreinte.

Le mois suivant, la société a acheté le terrain pour plus de 4,5 millions de dollars, soit plus du double de la valeur estimative. Puis, en juillet, les parcelles ont été retirées de la zone de croissance restreinte et placées dans la zone de croissance prévue.

Taylor Heights LLC a été créée en mars 2022, au même moment où la dérogation a été demandée.

La ville envisage de modifier ses plans d’ensemble sur d’autres parcelles. L’un se compose de 48 acres à 500 pieds à l’est des routes de comté 404 et 406, et un autre de 55 acres situé au sud de Taylor High School et à l’est de la subdivision Avery Glen.

Une audience publique était prévue pour la réunion du conseil municipal du 27 avril, mais elle a été reportée.

Ce que Taylor veut faire de ce terrain n’est pas clair, mais lors d’un récent voyage en Corée du Sud, des responsables ont rédigé une lettre d’intention avec Bando Construction. Lors d’une réunion du conseil le 11 mai, les dirigeants de la ville ont entendu une présentation sur le voyage en Corée, où Rydell, Mark Thomas de Taylor Economic Development Corp.n et le directeur municipal Brian LaBorde ont rencontré des représentants de Bando et Imarket Korea.

Bando s’occupe d’immeubles commerciaux et multifamiliaux.

« Nous avons signé un protocole d’intention. Il n’y a rien de concret », a déclaré LaBorde.

Il a dit que Bando construit généralement autour des développements de Samsung, ce qui les a amenés à Taylor.

Une cérémonie de signature a eu lieu pour le MOI avec Bando. LaBorde a déclaré qu’il s’agissait davantage d’établir une relation avec la ville.

Rydell a déclaré que la société avait rendu visite à Taylor il y a quelques mois et expliqué ce qu’elle faisait en termes de développements résidentiels à usage mixte à proximité des sites Samsung.

« Ils pourraient avoir intérêt à faire quelque chose à Taylor », a déclaré Rydell. « Ils n’ont pas de plans immédiats. Je ne pense pas qu’ils aient des terres sous contrat. C’est plus juste une enquête. »

Rydell a expliqué que l’accord d’iMarket Korea – un projet de développement – est beaucoup plus concret. iMarket possède déjà 44 acres de terrain et au moins 160 autres acres sous contrat dans les limites de la ville de Taylor.

La société prévoit de construire un parc technologique de 200 acres.