Des achats de grande envergure, des accords de crédit-bail et des embauches ont vu les entreprises technologiques menacer de bouleverser le rôle historique de Wall Street en tant qu’industrie dominante de New York.
Google a récemment acquis St John’s Terminal, rendu illustré, dans le West Side de Manhattan, pour 2,1 milliards de dollars.
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Google a fait des vagues dans l’immobilier à Manhattan lorsqu’il a acheté l’emblématique marché de Chelsea et son siège social de 2,9 millions de pieds carrés à New York à quelques années d’intervalle au cours de la dernière décennie. Le géant de la technologie a poursuivi le mois dernier avec la plus grande transaction immobilière aux États-Unis depuis la pandémie, un achat de 2,1 milliards de dollars du terminal en construction de St. John’s.
Le rachat par Google du West Side de Manhattan a été reflété à des degrés divers par Amazon, Microsoft, Apple, Facebook et Salesforce, chacun ayant établi un campus dans la ville. L’augmentation du taux d’occupation de l’immobilier montre comment les entreprises technologiques remplacent rapidement leurs homologues de la banque et de la finance en tant que plus grande industrie de la ville au lendemain de la pandémie : les grandes technologies sont également en tête de la croissance de l’emploi et du volume d’entreprises.
Il y a deux décennies, Tim Armstrong, 50 ans, est devenu le premier employé de Google basé à New York. « Si vous organisiez un cocktail pour tous ceux qui travaillaient sur Internet à New York, vous pourriez tous les mettre dans un bar », explique Armstrong. « Maintenant, je suppose que vous devrez prendre le contrôle du Madison Square Garden, ainsi que du Javits Center pour accueillir tout le monde. »
Données fournies à Forbes par le bureau du contrôleur de l’État de New York donnent une vue d’ensemble de ce phénomène. Le nombre d’entreprises technologiques dans la ville a dépassé plus de 10 000 en 2020, soit plus du double du nombre d’il y a 20 ans – et presque deux fois plus que les sociétés de valeurs mobilières. L’emploi technologique a également augmenté : entre 2000 et 2020, le nombre d’employés technologiques dans la ville est passé de 108 000 à 167 000, tandis que le nombre d’employés en valeurs mobilières est passé de 190 000 à 176 000.
La prise de contrôle technologique de Manhattan s’est produite de manière visible – le logo Salesforce remplaçant MetLife au-dessus du 1095 Sixth Avenue près de Bryant Park, par exemple – et de manière plus subtile, comme le recul des bureaux de la banque. Depuis le sillage de la Grande Récession en 2008, les cinq plus grandes banques des États-Unis en termes d’actifs totaux – JPMorgan, Bank of America, Citigroup, Wells Fargo et Goldman Sachs – ont collectivement perdu près de 5,5 millions de pieds carrés de bureaux à Manhattan, selon données fournies par Real Capital Analytics.
Au cours de la même période, seules deux entreprises technologiques – Google et Amazon – ont acquis environ 6,5 millions de pieds carrés de bureaux. Apple, Microsoft et Facebook, quant à eux, ont loué des millions de pieds carrés d’espace à travers la ville. Facebook a porté son empreinte totale à Manhattan à 2,2 millions de pieds carrés l’année dernière loué 730 000 pieds carrés dans le bâtiment du bureau de poste Farley à Midtown. Apple a également signé un bail de 220 000 pieds carrés à proximité au 11 Penn Plaza l’année dernière. Microsoft a un montant supplémentaire de 200 000 pieds carrés d’espace loué au 11 Times Square et le mois dernier était en pourparlers de prendre 100 000 pieds carrés de plus dans un immeuble non divulgué du district de Flatiron.
« On a toujours parlé de la ville comme d’une ville de services financiers, et maintenant on en parle comme d’une ville de services financiers et de technologie », explique Darcy Stacom, un courtier commercial pour CBRE qui a représenté Google dans ses acquisitions de bâtiments. « Cela n’a jamais été dit auparavant dans ma carrière. » Stacom, qui travaille dans l’immobilier à New York depuis plus de 40 ans, affirme que l’activité récente pourrait mettre l’industrie technologique sur la bonne voie pour dépasser la finance en tant que plus grand occupant d’immobilier commercial de New York d’ici la fin de la décennie.
Google dit qu’il double sur New York en raison du vaste bassin de talents de la ville, une justification reprise par Amazon, Facebook et Microsoft. Le mois dernier, Google a annoncé son intention d’embaucher 2 000 personnes supplémentaires dans la ville, portant sa main-d’œuvre locale à 14 000 personnes, avec des employés des ventes et du marketing dans sa nouvelle propriété. « Alors que les gens s’inquiétaient du retour de New York, nous pensions que ce serait l’illustration parfaite de notre engagement d’entreprise envers New York », déclare William Flood, responsable des politiques publiques et des affaires gouvernementales de Google. « À New York, la technologie n’est pas seulement une industrie, mais la technologie est également transversale et constitue une partie vitale des autres industries de New York. »
Tim Armstrong, sur la photo, qui a été le premier employé de Google basé à New York en 2000 et est devenu son président des opérations pour les Amériques, dit que Manhattan est devenue la « Silicon City du monde ».
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Le méga-accord immobilier le plus récent pourrait également être attribué au fait que Google a trop d’argent et n’a nulle part où le dépenser, explique Rahul Jain, contrôleur adjoint de l’État de New York. «Ils ont l’argent et ils jouent le long jeu», dit-il. « C’est une croyance dans le fait que New York restera désirable. » La société mère de Google, Alphabet, a des réserves de trésorerie évaluées à 135 milliards de dollars en avril, et selon un dépôt public, détient près de 56 milliards de dollars d’actifs immobiliers au 30 juin, allant d’un nouveau bâtiment de 1 milliard de dollars à Kings Cross à Londres à un vaste portefeuille des centres de données à travers le monde – faisant de ses avoirs à Manhattan une baisse relative dans le seau.
Google a déclaré qu’il exigerait de ses employés qu’ils retournent dans leurs bureaux en janvier, bien qu’il ait reporté à deux reprises le mandat en raison de préoccupations concernant la propagation de Covid-19. L’approche ne correspond pas à celles de Microsoft, Amazon et Salesforce, qui ont suspendu indéfiniment le retour dans leurs bureaux.
Alors que l’industrie technologique est née dans la Silicon Valley, l’accent mis par New York sur le secteur s’est accéléré dans les années 2000 sous la direction du maire Michael Bloomberg, dont la société éponyme de données et de renseignement financier était le plus grand locataire technologique de la ville à l’époque. Bloomberg s’est engagé à lutter contre la dépendance de New York envers le secteur financier, a lancé des initiatives et, en 2011, a dirigé le développement de 2 milliards de dollars de L’Université de Cornellcampus technologique de Roosevelt Island.
Le pari a eu un effet important sur les secteurs de la technologie et de la finance. Ce mois-ci, le bureau du contrôleur a publié un rapport sur l’utilisation des bureaux à New York qui montrait qu’entre 1990 et 2020, le taux d’occupation des bureaux du secteur financier est passé de 48% de tous les espaces de bureaux à New York à 35%, citant des données de courtage Cushman et Wakefield. À titre de comparaison, le secteur TAMI (sociétés de technologie, de publicité, de marketing et d’information) détient désormais 25 % du parc de bureaux loués à New York, contre 16 %. Le bureau du contrôleur a également constaté qu’il y a 30 ans, les sociétés de financement allouaient en moyenne 420 pieds carrés par employé. Désormais, les entreprises TAMI offrent à leurs employés le même espace, tandis que les sociétés financières ont réduit leurs surfaces de plancher à 372 pieds carrés par employé.
« Le secteur technologique dépassera très bientôt les services financiers à New York »
Malgré tous les indicateurs reflétant la croissance de l’industrie technologique, un indicateur clé reste hors de portée : une meilleure rémunération. Les travailleurs des valeurs mobilières gagnent toujours plus – générant ainsi plus d’impôt sur le revenu des particuliers pour la ville – avec un salaire moyen de 438 000 $, contre 195 000 $ pour les travailleurs de la technologie, selon le bureau du contrôleur. Cependant, le secteur de l’information se rapproche des services financiers en tant que plus grand producteur de production économique de New York, selon les chiffres fournis à Forbes par le Partenariat pour New York. Citant des données de la société de données sur le marché du travail Emsi, l’organisation a constaté qu’entre 2015 et 2020, la part du secteur de l’information dans le produit brut de la ville de New York est passée de 10 % à 13 %, tandis que le secteur des services financiers (hors compagnies d’assurance) n’est passé que de 18 % à 19 %.
Ces chiffres peuvent ne pas révéler la véritable ampleur de l’impact technologique, explique Nicholas Economides, professeur d’économie à la Stern School of Business de l’Université de New York, car bon nombre de ses plus grandes entreprises technologiques sont basées en dehors de New York. « Le secteur de la technologie dépassera très bientôt les services financiers à New York », déclare Economides. « Avant la fin de la décennie, c’est sûr.
L’année dernière, Facebook a signé un bail de 730 000 pieds carrés dans le bâtiment du bureau de poste de Farley, qui s’ajoute à 1,5 million de pieds carrés supplémentaires qu’il a loués dans trois bâtiments à Hudson Yards.
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Un autre facteur important est le rôle des employés formés à la technologie dans le secteur financier. En 2000, Goldman Sachs employait 600 traders sur son desk d’actions au comptant, seulement pour remplacer eux avec des systèmes automatisés supervisés par 200 ingénieurs informaticiens. En 2018, la banque annoncé que les informaticiens représentaient un quart de ses effectifs, soit 9 000 salariés. « La technologie est devenue une partie importante de ces entreprises », déclare Armstrong. « Vous allez vous retrouver avec des entreprises de super-technologie vivant dans un écosystème, dans le même environnement. »
Armstrong, qui a quitté Google à la tête de ses opérations pour les Amériques en 2009 pour diriger AOL en tant que PDG, a depuis lancé sa propre startup technologique à New York, FlowCode, qu’il a lancée en 2019 avec un produit générateur de codes QR, en plus d’investir dans d’autres startups basées dans la ville. En tant que l’un des premiers acteurs de la scène technologique de la ville, il souligne que la migration de la technologie ne se limite pas au secteur financier ; il y a maintenant des industries qui se développent autour de la technologie de la santé, de la technologie de l’immobilier, de la technologie des médias et de la technologie de la mode. « La scène technologique de New York s’appelait autrefois la Silicon Alley », dit-il. « Maintenant, c’est vraiment devenu la Silicon City du monde. »
Giacomo Tognini a contribué au reportage
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