Le New-Yorkais moyen ne pourrait pas vous indiquer le chemin vers le terminal de St. John’s, ni vous dire à quoi il ressemble. À l’origine, haut de trois étages et long de trois pâtés de maisons, il s’étend du nord au sud le long de West Street, dans le bas de Manhattan. Construit en 1934 par le New York Central Railroad, il a été conçu pour contenir deux cent vingt-sept wagons de marchandises entièrement chargés, qui arrivaient et repartaient à trente pieds au-dessus du sol, à l’extrémité des voies surélevées qui deviendraient éventuellement connues sous le nom de la Haute Ligne. L’automne dernier, Google a annoncé son intention d’acheter le terminal au promoteur Oxford Properties pour 2,1 milliards de dollars, la plus grosse transaction immobilière commerciale à bâtiment unique de la ville depuis la pandémie a commencé.

Les dirigeants de la société de technologie ont déclaré qu’ils avaient des plans importants pour le bâtiment. À l’époque, comme tous les autres grands employeurs de cols blancs, Google se posait des questions médicales, économiques et philosophiques sur l’avenir du lieu de travail. La plupart des employés de Google travaillaient à distance et continueraient de le faire pendant un certain temps. « Alors que Google évolue vers une approche hybride plus flexible du travail, se réunir en personne pour collaborer et créer une communauté restera une partie importante de notre avenir », a déclaré Ruth Porat, directrice financière de Google. a écrit dans un article de blog. « C’est pourquoi nous continuons à investir dans nos bureaux à travers le monde. »

Il y a quelques semaines, j’ai fait le tour des lieux avec l’architecte Rick Cook, associé fondateur de COOKFOX Architects, et Dean Shapiro, cadre supérieur chez Oxford Properties. Oxford, la branche immobilière du Régime de retraite des employés municipaux de l’Ontario, a acquis l’immeuble en 2017 et y a apporté COOKFOX pour le réhabiliter peu de temps après. « Nous sommes dans l’avenir du lieu de travail », a déclaré Cook, quelques instants après m’avoir serré la main. Cook est grand et svelte, avec des yeux bleu pâle et une allure pratiquée et confiante. Il leva les yeux vers le bâtiment pas tout à fait fini : au-dessus des trois étages de briques fauves de sa façade d’origine, neuf étages étincelants de verre et d’acier s’élevaient, comme le deuxième étage d’un gâteau de mariage. Cook réfléchit à l’avenir du lieu de travail depuis assez longtemps pour voir plus d’un futur aller et venir. Il y a quinze ans, son entreprise a conçu la Bank of America Tower, qui a officiellement ouvert ses portes en 2010, après le krach financier. À l’époque, le futur était, entre autres, vertical. « Mode gratte-ciel », a-t-il dit en secouant légèrement la tête. « Une autre génération. »

L’avenir d’aujourd’hui est différent. Cook a mentionné de nobles valeurs fondamentales qui, selon lui, le définiront : « santé et bien-être », « flexibilité et résilience » et « authenticité ». De plus, l’avenir d’aujourd’hui est plus horizontal. Le terminal de St. John’s, une fois terminé, aura douze étages mais contiendra 1,3 million de pieds carrés d’espace utilisable. La Bank of America Tower, en comparaison, mesure cinquante-cinq étages et contient 2,1 millions de pieds carrés d’espace. Le terme que Cook et d’autres ont commencé à utiliser pour désigner un bâtiment aux proportions du terminal est « grattoir », un mot qui remonte au moins aux années 1920, et l’artiste et designer russe El Lissitzky, qui argumenté que se déplacer horizontalement est plus naturel pour les humains que se déplacer verticalement.

Shapiro, qui est plus petit que Cook et plus décontracté, m’a dit : « Normalement, beaucoup de développeurs diraient : « Allez le plus haut possible, car l’altitude est synonyme de valeur. Nous sommes fondamentalement en désaccord avec cela. Google, dont le siège social actuel de New York à Chelsea pourrait également être classé comme un gratte-sol, l’a également fait. Il a accepté de louer le bâtiment, avec une option d’achat, peu de temps après COOKFOXLes plans ont été dressés.

Cook, Shapiro et quelques associés, dirigés par un surintendant de la construction génial nommé Giusseppe Nunez, ont enfilé des gilets jaunes et des casques blancs et sont entrés dans le bâtiment. « Ne mettez jamais votre pied dans un endroit où vous n’avez pas regardé », a conseillé Cook. « Nous sommes assez avancés, mais il y a encore des trucs sur lesquels trébucher. » Nous avons pris un ascenseur jusqu’au douzième étage et avons émergé dans un espace caverneux et brut, avec des fils et des tuyaux courant le long du plafond et des tôles empilées sur le sol. Les baies vitrées du côté ouest de l’espace donnaient sur l’Hudson et au-delà – un Steinbergien voir. « C’est le penthouse des Googlers du Nord-Est », a déclaré Cook en regardant l’horizon. « Nous disons que c’est le coucher de soleil le plus large de New York. »

Cook est un évangéliste du design « biophilique », un ensemble de principes de construction qui tient compte de l’impact environnemental et de la biologie humaine. L’accès à l’espace extérieur est l’un des principes, et les énormes terrasses enveloppantes du bâtiment aux douzième, onzième et quatrième étages seront plantées de flore indigène destinée à offrir répit et nourriture à la faune locale et aux Googlers. COOKFOXLes bureaux de dans le centre-ville, dans l’ancien bâtiment Fisk Tire, ont aussi des jardins en terrasse – des abeilles qui vivent dans COOKFOXLes ruches pollinisent les plantes de Central Park, à quelques rues de là. « La conception biophilique va bien au-delà des plantes sur le lieu de travail », a déclaré Cook. «Il s’agit d’une théorie différente sur la façon de faire en sorte que les gens se sentent en bonne santé, abaissent les niveaux de cortisol et se sentent connectés à un système de vie plus large. C’est une théorie de la pensée beaucoup plus profonde.

Google avait demandé à l’écologiste paysagiste Eric Sanderson, le fondateur du projet Mannahatta et un vieil ami de Cook, de le consulter sur les plans des jardins du terminal de St. John’s. « Il y a une chose appelée Green Area Ratio, qui est la quantité de vert que vous pouvez obtenir sur un site », a déclaré Cook. « Pouvez-vous reproduire la quantité d’habitat que le site avait en 1609 ? Existe-t-il un moyen de retrouver autant de productivité et de construire un million de pieds carrés d’espace de bureau ? »

La rive sablonneuse d’origine de Manhattan était située à environ un tiers du chemin dans le site du bâtiment. Était-il vraiment possible de ramener la nature, quoi que cela veuille dire, à un endroit qui n’avait pas été la nature depuis quatre siècles ? Cook sourit. « Je pense que la réponse pour la durabilité, pour l’empreinte carbone, va être des villes de plus en plus denses », a-t-il déclaré. « Pourtant, en tant que personnes, nous avons besoin d’un lien avec la nature. » J’ai demandé si ces deux idées étaient en tension l’une avec l’autre. Cook a réduit la tension. « Il y a ça relation amoureuse entre les deux », a-t-il déclaré.

Nous sommes descendus d’un étage et avons regardé des rendus qui avaient été collés sur une fenêtre. Il y avait des images de Googlers assis les jambes croisées sur l’herbe dans les jardins en terrasse et debout devant les comptoirs des cuisines. « Dès le premier jour, Google a déclaré que le flux de nourriture entrant et sortant était extrêmement important pour eux », a déclaré Cook. « L’alimentation de ces garde-manger et de ces micro-cuisines, ainsi que le flux de nourriture dans les sols, était un critère de planification primordial. » L’obsession de Google pour le flux de nourriture avait contribué à modifier les plans des quais de chargement au rez-de-chaussée du bâtiment.

Shapiro a dit quelque chose sur le « panier d’équipements » que les entreprises recherchaient désormais dans les immeubles de bureaux et que les promoteurs essayaient de fournir. Par exemple, depuis le début de la pandémie, a déclaré Cook, de plus en plus de clients voulaient un bon air filtré fourni dans leurs bureaux. « Ce que vous voyez dans la communauté des investisseurs, c’est qu’il y a tellement de confiance dans l’ESG maintenant », a déclaré Shapiro, ce qui signifie des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, par opposition à des préoccupations strictement financières. « Les bâtiments qui ne sont pas conscients de l’ESG ont fondamentalement moins de valeur que ceux qui, vous le savez, s’y conforment. » Parfois, les priorités financières et autres se chevauchaient : conserver la base du terminal d’origine de St. John’s, au lieu de le démolir et de construire un tout nouveau bâtiment, en préservant une partie du caractère historique du site. Il a également, a déclaré Cook, économisé de l’argent et une quantité importante de production de carbone.