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Les propriétaires d’appartements de New York se font brûler dans un accident de gentrification

(Bloomberg) – Les investisseurs d’appartements de New York sont soudainement plongés dans la détresse: en décembre, ils étaient en retard sur 395 millions de dollars de dette adossée à des obligations hypothécaires, près de 150 fois le niveau de l’année précédente, selon les données de Trepp sur les prêts hypothécaires commerciaux. titres adossés. Les locataires des logements à loyer stabilisé doivent au moins 1 milliard de dollars de loyer et les plus riches fuient la ville, laissant derrière eux des logements vacants et poussant les tours de luxe nouvellement construites à la forclusion.Pendant des années, alors que la criminalité diminuait et que le loyer augmentait à New York, les investisseurs ont englouti Tours d’appartements. Mais avec l’économie et la culture de la ville écrasées par Covid-19, les pertes d’emplois croissantes ont fait dérailler le boom de la gentrification et exercé une pression financière sur les propriétaires. “Les personnes qui se spécialisent dans les séances de financement hypothécaire sont les personnes les plus occupées de l’immobilier à New York”, a déclaré Barry Hersh , professeur agrégé clinique de l’immobilier à l’Université de New York.Les promoteurs qui sont le plus en difficulté se sont précipités vers Harlem et les pôles hipster de Brooklyn de Crown Heights, Flatbush et Bushwick, évincant les résidents de la classe ouvrière en construisant de nouvelles unités coûteuses. Aujourd’hui, ils sont aux prises avec des interdictions d’expulsion et de nouvelles protections des locataires alors que le loyer tombe à New York.Colony 1209, un immeuble d’appartements gris acier, ouvert il y a six ans au cœur de Bushwick, une vision industrielle du chic urbain, avec un billard chambre et portier 24h / 24. Le site Web a proposé une chambre pour 2 500 $ à des «colons partageant les mêmes idées» dans le quartier principalement noir et hispanique, qu’il a appelé la «nouvelle frontière» de Brooklyn. Aujourd’hui, Colony, rebaptisé Dekalb 1209, fait face à une forclusion après que le propriétaire Spruce Capital Partners a fait défaut sur un montant de 46 millions de dollars hypothèque. Le prêt de cinq ans à intérêt seulement est arrivé à échéance en octobre et n’a pas été prolongé, ce qui a déclenché le défaut, selon les dépôts mensuels du gestionnaire du prêt, Wells Fargo & Co. Le prêteur demande la reprise de l’immeuble – dès la forclusion de New York. le moratoire expire – tout en discutant simultanément des alternatives d’entraînement avec l’emprunteur. Spruce n’a pas pu être joint pour commenter. Juste avant que Covid ne frappe, les investisseurs étaient prêts à payer le prix fort pour des immeubles de luxe comme Colony. Ils voulaient des alternatives aux immeubles à loyers réglementés, qui voyaient les valeurs serties par une loi de 2019 sur laquelle les propriétaires dépendaient des tactiques interdites pour convertir des logements à loyers stabilisés en logements au taux du marché. “C’était le point positif jusqu’à ce que la pandémie se produise”, a déclaré Victor Sozio, Vice-président exécutif d’Ariel Property Advisors, une société de courtage commerciale de New York, Stymied’Emerald Equities, un spécialiste de la conversion de condos à croissance rapide, a déposé son bilan en décembre sur des immeubles à Harlem. Dans son dossier, la société a déclaré que ses «plans bien élaborés étaient entravés» par la loi favorable aux locataires. Les résidents ont organisé une grève des loyers, puis les collections ont plongé encore plus après la pandémie, poussant Emerald à céder la propriété à LoanCore Capital, qui a prêté 203 millions de dollars pour le projet.Doug Kellner, un avocat des locataires d’Emerald, attribue les troubles actuels du marché à l’expulsion de New York «Tout le monde se rend compte que le loyer est le sang vert qui maintient un immeuble opérationnel», a déclaré Kellner. Dans les arrondissements, les loyers sont sur une spirale descendante, alors que les propriétaires essaient de remplir les appartements vides avec toujours- concessions locatives plus douces – seulement pour voir le nombre d’inscriptions vacantes augmenter encore.À Manhattan, les unités disponibles ont presque triplé en décembre par rapport à l’année précédente, et le loyer médian a plongé de 17% à 2800 $, selon les données de Miller Samuel Inc. et Douglas Immobilier Elliman. Les loyers sont en baisse de 11% à Brooklyn et de 18% dans le nord-ouest du Queens, où des promoteurs aux yeux étoilés ont construit des forteresses d’appartements vitreux le long du front de mer pour les jeunes professionnels du centre-ville.À certains égards, les investisseurs pourraient être mieux isolés qu’après la crise financière de 2008. Les prêteurs exigeaient généralement des acomptes plus importants et garantissaient des prêts basés sur les loyers actuels plutôt que sur les attentes pour l’avenir, a déclaré Shimon Shkury, président d’Ariel. Si le vaccin fonctionne et que les étudiants et les employés de bureau commencent à revenir, le marché le fera aussi, a déclaré Shkury. “Je ne pense pas qu’il y aura autant de détresse que vous le pensez”, a-t-il déclaré. Les prêteurs ont déjà investi 1,4 milliard de dollars. la dette multifamiliale adossée à des entreprises sur les listes de surveillance en raison de problèmes tels que la hausse des postes vacants ou les échéances imminentes. Cela représente 19% de l’encours de la dette, contre 22% au plus bas de la crise financière. Les problèmes vont filtrer des investisseurs très endettés qui se sont rapidement développés vers les prêteurs avec la souscription la plus agressive, dit Hersh de NYU. «Il y aura des banques qui faire faillite », a-t-il déclaré. Dans le même temps, le marché des immeubles multifamiliaux s’est affaibli. Le volume total en dollars des ventes multifamiliales de la ville de New York était de 4,5 milliards de dollars en 2020, une chute de 61% par rapport à 2018, avant la pandémie ou les nouvelles lois sur les loyers, selon un rapport d’Ariel.Toutefois, des entreprises telles que Limekiln Real Estate Investment Management, voir Opportunités. La société a consenti 224 millions de dollars en prêts multifamiliaux à New York au second semestre 2020, contre 9,3 millions de dollars avant la pandémie. Il est plus facile d’obtenir de meilleures conditions dans un «marché de prêteur», a déclaré Scott Waynebern, président de Limekiln. «Il est difficile de trouver où se trouve le fond», a-t-il déclaré. Pour plus d’articles comme celui-ci, veuillez nous rendre visite sur bloomberg.com. en avance avec la source d’information commerciale la plus fiable. © 2021 Bloomberg LP

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