Ce n’est pas un secret que COVID-19 est en train de changer considérablement le monde dans lequel nous vivons. Le boom du commerce électronique et du travail à distance combiné à l’effondrement de la vente au détail physique pourrait fournir une occasion unique de réinventer le ville américaine moderne.

Il y a des titres quotidiens documentant le grand exode des villes côtières vers le cœur du pays. Même avec la disponibilité des vaccins, il est peu probable que ces tendances prennent fin après la pandémie. Twitter, Facebook et Google ont tous pris des mesures vers une force de travail de plus en plus à domicile. D’autres suivront sans aucun doute.

La bonne nouvelle est que les défis posés par le coronavirus présentent également des opportunités de résoudre des problèmes de longue date – le plus important, la crise du logement. Que se passe-t-il lorsque les employés ne sont plus attachés à leur bureau et que le commerce de détail traditionnel continue de se contracter?

Voici à quoi s’attendre dans un monde post-COVID et comment faire en sorte que nos villes survivent et prospèrent:

Premièrement, les employés ne retournent pas bientôt au bureau. Google a annoncé en juillet que ses quelque 200 000 employés – dont un quart vivent (ou ont vécu) dans la région de la Baie – resteront chez eux au moins jusqu’en juillet 2021. Facebook prévoit une main-d’œuvre à moitié éloignée d’ici 2030, et Twitter a annoncé que ses employés pourraient fonctionner en permanence depuis la maison. Sans contraintes géographiques pour vivre à proximité du siège social de l’entreprise, les coûts de logement époustouflants dans des villes comme San Francisco, New York et Washington, DC, seront réduits.

Deuxièmement, la vente au détail physique continuera de baisser. UBS, une grande banque mondiale, prévoit que 100 000 magasins de détail fermeront d’ici 2025. Les centres commerciaux vides sont déjà des candidats très recherchés pour le développement de complexes d’appartements, et les grandes surfaces deviendront des centres de distribution électronique. Certains détaillants du centre-ville resteront bien sûr, en particulier ceux qui ont investi dans la qualité. Mais la révolution des achats en ligne continuera de créer une opportunité pour les urbanistes intelligents de convertir les centres commerciaux en logements, créant une pression à la baisse sur les loyers à mesure que la demande diminue.

Troisièmement, la combinaison de ces forces crée le potentiel d’un «grand marché». Les législateurs californiens n’ont pas réussi l’année dernière à introduire des changements majeurs dans le logement, mais comme l’a dit le pro du Sénat Tem Toni Atkins, «les choses ont changé et nous avons dû pivoter un peu parce que le monde est très différent aujourd’hui.

Les législateurs proposent de permettre aux promoteurs de réduire les examens environnementaux locaux fastidieux et coûteux et de construire plus haut et plus serré pour les projets de conversion de maisons unifamiliales sur de grandes parcelles en duplex ou de quatre plex ou de conversion d’espaces commerciaux vacants en logements. En retour, les villes pourraient réduire le zonage réservé aux unifamiliales et créer plus d’espace pour les logements sociaux.

Pendant ce temps, l’expansion du commerce électronique et les options de livraison créent une prophétie auto-réalisatrice où les travailleurs peuvent travailler plus loin des centres cosmopolites, mais avec toutes les commodités des grandes métropoles. Pourtant, les villes (et les États) devront s’adapter à la manière dont les gouvernements locaux se financeront.

Les villes intelligentes évolueront rapidement vers le rezonage des zones commerciales et commerciales et pour augmenter le zonage des logements. Avec moins de taxes sur les ventes au détail, les villes devront également faire preuve de créativité sur les nouvelles sources de revenus, qu’il s’agisse d’augmenter les parts de la taxe de vente en ligne, de la réforme de la taxe foncière ou d’autres sources. Les villes devront également exiger des mesures d’atténuation de la part des promoteurs pour fournir plus de parcs, d’espaces communs et de terrains de sport au public afin de rendre les villes plus vivables.

Alors que COVID a entraîné une réduction massive des intermédiaires entre les producteurs et les consommateurs, il a principalement accéléré les tendances déjà en cours. Cela crée une opportunité pour les urbanistes de réinventer les opportunités de résoudre notre crise du logement. À partir de maintenant, les villes pourront à la fois s’adapter à des effectifs plus éloignés et tirer pleinement parti des espaces réinventés.

C’est notre chance de résoudre notre crise du logement et de faire ce que la Californie fait de mieux: conduire la nation vers l’avenir.

Steve Westly a été contrôleur de l’État de Californie de 2003 à 2007. Il est ancien vice-président d’eBay, ancien membre du conseil d’administration de Tesla et fondateur de The Westly Group, une société de capital-risque durable.