PARC DU TRIANGLE DE RECHERCHE – Une prédiction d’un expert immobilier reflète le consensus croissant des économistes et de l’industrie du logement sur le grand impact qu’aura le nouveau campus d’Apple à 1 milliard de dollars ainsi que d’autres projets technologiques et de sciences de la vie.
Les prix augmentent à mesure que la disponibilité des maisons se resserre.
«Dans un marché immobilier déjà tendu, il sera encore plus tendu», a expliqué Nancy Harner, directrice de la relocalisation de Coldwell Banker HPW, une société de courtage immobilier basée dans le Triangle. «Nous verrons certainement une augmentation des prix sur le marché et la valeur des maisons continuera d’augmenter.»
Il ne fait aucun doute que ces projets tels que le nouveau centre d’ingénierie de Google à Durham et les objectifs salariaux élevés déclarés, dans l’ensemble, c’est une énorme victoire pour le Triangle et en disent long sur le talent qui est déjà dans la région, a déclaré Harner. Pourtant, la disponibilité de logements est déjà limitée, et elle a noté: «Nous verrons certainement une augmentation des prix sur le marché et la valeur des maisons continuera d’augmenter.»
L’impact de l’annonce d’Apple sur les marchés du logement de la région devrait être similaire à celui de l’annonce d’Amazon selon laquelle il sélectionnerait Crystal City et la banlieue d’Arlington à Washington, DC pour l’un des deux emplacements HQ2. Realtor.com dans un étude publié la semaine dernière.
«Les entreprises technologiques reconnaissent que les régions métropolitaines sur lesquelles elles ont bâti leur succès sont devenues inabordables pour de nombreux jeunes professionnels», a déclaré Ratiu dans une interview accordée à WRAL TechWire. «Afin de rencontrer les talents technologiques d’aujourd’hui, les entreprises se développent géographiquement avec un deuxième siège social et des emplacements supplémentaires sur le campus.»
Apple, Google et des entreprises des sciences de la vie, comme Invitae, ont choisi le Triangle pour ses emplacements en raison d’une forte concentration d’établissements universitaires de premier ordre, d’économies diversifiées, d’une qualité de vie élevée et d’un logement abordable, a déclaré Ratiu.
Quand Amazon a annoncé HQ2 dans la région métropolitaine de DC, la réponse initiale des marchés du logement dans la région était spéculative, a constaté Ratiu. C’est malgré le fait qu’Amazon ait annoncé un horizon de 10 ans pour son déménagement dans la région. Selon les recherches de Ratiu, la flambée initiale des prix dans la région s’est stabilisée après deux ans et une réaction similaire pourrait se produire sur les marchés immobiliers de Raleigh et Durham.
Une analyse menée par Nadia Evangelou, économiste senior à l’Association nationale des agents immobiliers, menée la semaine dernière à la demande de WRAL TechWire, a révélé qu’une estimation de 3 000 à 5 000 emplois directs et indirects au total pourraient être créés au cours de chacune des trois premières années. alors qu’Apple accélère ses installations vers le plein emploi.
D’un autre côté, les marchés immobiliers du Triangle continuent de grésiller, les stocks restant faibles et la demande stable. L’analyse d’Evangelou a étudié la moyenne du marché des permis unifamiliaux délivrés au cours des 20 dernières années et a révélé que pour atteindre la moyenne historique indiquant un marché du logement équilibré, 1440 permis à Durham devraient être délivrés et 4640 permis à Raleigh et Cary auraient besoin. à émettre.
Mais – Ttat’s avant qu’Apple, Google, Invitae ou d’autres entreprises ouvrent de nouvelles installations dans le Triangle ne mettent une pression supplémentaire sur le marché.
Evangelou estime que 1 500 à 2 500 permis de construire supplémentaires devront être ajoutés pour répondre à la demande accrue, ce qui signifie que le total des nouveaux permis devrait être de 7 600 à 8 600 dans le Triangle, juste pour atteindre le niveau moyen historique de l’offre de logements.
La Caroline du Nord continue de voir sa population augmenter
Les chiffres préliminaires partagés par le US Census Bureau ont révélé que la Caroline du Nord avait enregistré un gain net de population de 888167 entre les recensements de 2010 et 2020, qui a suffisamment changé pour que la Caroline du Nord reçoive un représentant supplémentaire au Congrès des États-Unis.
«De toute évidence, nous avons maintenant un énorme déséquilibre entre la demande de logements et l’offre de logements», a déclaré le Dr Anne York, professeur d’économie au Meredith College. «Peut-être que nous assistons à un déséquilibre temporaire en raison de la pandémie qui pousse tant de personnes à vouloir des maisons plus grandes pour accueillir le travail à domicile, mais notre région continuera également de voir la croissance de la population de ces entreprises déménager ici.»
Avec les récentes annonces de développement économique de l’ensemble de l’État, ainsi que de plus en plus d’entreprises se déplaçant vers des environnements de travail à distance ou hybrides, il pourrait continuer à y avoir un intérêt croissant pour la délocalisation dans l’État, que ce soit dans le Triangle, le Région métropolitaine de Charlotte, ouest de la Caroline du Nord, Triade ou côte. Dans tout l’État, les marchés immobiliers sont chauds, et certains des marchés les plus chauds se trouvent dans des endroits comme Burlington, Jacksonville, Fayetteville ou Hendersonville, selon certaines mesures.
«Les tendances sont liées aux changements démographiques, économiques et de consommation, dont beaucoup sont accélérés par la pandémie», a déclaré Ratiu. «Le travail à distance ayant atteint sa majorité en 2020, il a libéré de nombreux travailleurs de leurs limites géographiques, leur donnant la liberté de rechercher une meilleure qualité de vie et un meilleur prix.
Dans une presse Libération, Zillow a déclaré qu’une augmentation du nombre de nouvelles inscriptions pourrait stabiliser les augmentations des prix des maisons dans tout le pays, car de plus en plus de propriétaires sont incités à vendre en raison de l’augmentation des prix des maisons, qui ont augmenté de 1,2% dans tout le pays en mars, la plus forte hausse mensuelle en 25 ans l’entreprise. Un autre facteur qui peut avoir un impact sur les annonces supplémentaires sur le marché est le nombre croissant d’Américains qui ont reçu un vaccin COVID-19, l’hypothèse étant que les vendeurs pourraient être plus à l’aise pour mettre leur maison en vente et organiser des projections.
Le Zillow Les données montre qu’à Raleigh, l’augmentation d’une année à l’autre de la valeur des maisons est de 11,2% et à Durham, de 9,9%.
Existe-t-il une solution politique?
Selon les données de Realtor.com analysées par Ratiu, 34% des acheteurs qui recherchaient des maisons dans le Triangle le faisaient de l’extérieur de l’État, le plus grand nombre de vues provenant de villes à haute densité et à coût élevé, comme New York, San Francisco, DC, Los Angeles et Boston. «Beaucoup apportent un pouvoir d’achat beaucoup plus élevé, à la fois en termes de valeur nette du logement et de salaires plus élevés», a déclaré Ratiu, «à court terme, cet afflux conduit à une forte hausse des prix des logements, ce qui peut en bloquer de nombreuses à long terme. résidents. »
Mike Aviles a déménagé sa famille de New York vers le Triangle au cours de la première année de la pandémie COVID-19 et a fini par choisir de naviguer dans la recherche de sa famille en utilisant un produit de la technologie iBuyer Opendoor.
«Nous avons décidé de quitter New York et de déménager à Raleigh pour offrir à ma famille une meilleure qualité de vie», a déclaré Aviles dans un récent article de blog de la société qui met en évidence les codes postaux les plus compétitifs sur les marchés locaux du logement à travers le pays, y compris dans le Triangle. Selon les recherches d’Opendoor, six des dix codes postaux les plus populaires du Triangle sont 27603, 27604, 27609, 27610, 27703, 27713.
«Beaucoup de ces fermetures éclair sont souhaitables en raison d’un prix de vente médian inférieur à 300 000 dollars. Ces maisons sont les plus demandées et offrent le moins d’offre », a déclaré Jon Enberg, directeur général d’Opendoor. «Les acheteurs à ce prix vont des nouveaux propriétaires aux petits investisseurs en passant par les FPI et les familles en pleine croissance.»
Si l’analyse d’Evangelou est exacte et qu’Apple recrute en fait jusqu’à ses 3 000 postes déclarés dans le Triangle, la région sera-t-elle en mesure d’ajouter les 7 600 à 8 600 unités de logement supplémentaires estimées nécessaires pour stabiliser le marché du logement? La réponse n’est pas claire, car les nouvelles constructions dans le Triangle ralentissent en fait, mais n’augmentent pas, en raison de problèmes d’approvisionnement tels que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, l’augmentation des coûts de main-d’œuvre et l’augmentation des coûts des matériaux, en particulier du bois. Lorsque la demande dépasse l’offre, les prix augmenteront.
«Le système existant se révélera probablement très réactif pour accueillir les employés à haut salaire potentiellement directement liés au développement d’Apple, s’il devait se concrétiser, et d’autres employés à haut salaire dans des industries connexes», a déclaré John Quinterno, professeur à l’Université Duke. École de politique publique. «Le système ne se montrera pas adapté pour accommoder les personnes à salaire moyen et à bas salaire. Ces personnes ne travaillent peut-être même pas dans le domaine de la technologie, mais elles auront probablement du mal à faire face aux augmentations de coûts induites par le projet subventionné. »
Quinterno, qui a également fondé et dirige South by North Strategies Ltd., un cabinet de conseil spécialisé en politique économique et sociale, a déjà étudié les changements réglementaires destinés à réduire les barrières à l’approvisionnement. «Les changements réglementaires qui sont censés réduire les barrières à l’offre ne font pas grand-chose du tout pour augmenter l’offre pour les ménages à salaire moyen et à bas salaires», a déclaré Quinterno.
«Ce domaine en particulier se développe rapidement depuis des années, et des progrès significatifs n’ont pas été réalisés. Le problème est que même lorsque les réglementations sont assouplies, il y a peu d’intérêt à construire ou à loger des ménages à revenus plus modestes », a-t-il ajouté.
Duke Professor: le projet Apple pourrait creuser les disparités en Caroline du Nord
Ainsi, alors que des pics à court terme des coûts du logement sont attendus, étant donné des exemples antérieurs tels que Amazon HQ2 à Washington, DC, et les tendances qui ont émergé pendant la pandémie mondiale de coronavirus, a déclaré Ratiu, à long terme, l’abordabilité du logement dépendra probablement sur les actions des dirigeants de la ville.
«Nous avons vu plus d’une décennie de villes approchant de la croissance démographique avec des règlements de zonage d’une époque entièrement différente, mal adaptés à la réalité d’aujourd’hui», a déclaré Ratiu. «À long terme, cependant, l’accessibilité financière dépendra en grande partie des actions des dirigeants de la ville, qui devront faire face aux avantages de la croissance économique, démographique et immobilière avec un esprit stratégique.
Quinterno recommande d’envisager des initiatives qui produiraient directement des logements pour un segment plus large de la population, soit par une action directe du gouvernement, soit par des partenariats avec le secteur à but non lucratif, mais note que les autorités locales peuvent ne pas être en mesure de s’attaquer seuls à un problème de cette ampleur, et peut avoir besoin de demander un soutien financier et une autorisation statutaire de la législature, ainsi que des ressources fédérales.
